鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１１Ｄ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南西15m市道、北西5.7m、北東1.8m、三方路		商業高度地区7種最高 (100,400)
b	１０４０４０７Ｄ -2	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０４０４０８Ｄ -502	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０４１５Ｄ -10	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北10.5m市道、西8.3m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０４０４０４Ｄ -3	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		近商高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 394,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	407,341	100 [ 99.0]	411,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 232,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	232,883	100 [ 100.0]	232,883		233,000
c	(　 ) 352,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	320,028	100 [ 91.1]	351,293		351,000
d	(　 ) 273,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	265,228	100 [ 78.8]	336,584		337,000
e	(　 ) 255,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,100	100 [ 72.7]	350,894		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,399,393	1,712,932	6,686,461	5,338,000	1,348,461	（　0.9519） 1,283,600	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,524,444 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.83	ＲＣ5	324.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	8.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅はファミリータイプで、平均専有面積は概ね５７㎡前後。駐車場なし。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.83	85.5	64.83	3,325	215,560	6.0	1,293,360
							0.0	0
2～ 2	住宅	62.15	92.0	57.18	2,161	123,566	2.0	247,132
							1.0	123,566
3～ 3	住宅	62.15	92.0	57.18	2,228	127,397	2.0	254,794
							1.0	127,397
4～ 4	住宅	62.15	92.0	57.18	2,228	127,397	2.0	254,794
							1.0	127,397
5～ 5	住宅	62.15	92.0	57.18	2,228	127,397	2.0	254,794
							1.0	127,397

計		324.43	90.5	293.55		721,317		2,304,874
								505,757

⑨年額支払賃料	721,317 円　×　12ヶ月　＝　 8,655,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,655,804 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 519,348 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,136,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,304,874 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,666 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 505,757 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 241,271 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,399,393 円　　　　（　 87,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１３Ｔ　　　　-12	2,598 ( 2,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 81.6]	100 [100.0]	3,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,342 円/㎡　月額支払賃料（　 3,325 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-14	1,754 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 65.8]	100 [100.0]	3,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	471,000 円	78,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	346,232 円	8,655,804　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,200 円	78,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,712,932 円　（　　　　　　 17,843 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,500,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 324.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,338,000 円（　　　　　 55,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,399,393 円
②総費用	1,712,932 円
③純収益　①－②	6,686,461 円
④建物等に帰属する純収益	5,338,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,348,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,283,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,524,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜鶴見 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-8

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　横田　隆浩

TEL.

鑑定評価額

32,300,000 円

１㎡当たりの価格

336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区本町通１丁目４番６				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗等が多く見られる商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	京急鶴見 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 96 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

本町通商店街内に位置する。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

京急鶴見駅南東方

650m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等を中心とする商店街を形成するが、商況は乏しく、中高層マンションの存する地域への移行が徐々に
進むものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴見区、周辺区及び川崎市内に存する商業地の集積である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事
業者又は地元中小企業等であるが、容積率等に着目して、高度利用を前提とする投資用マンション等の開発業者等の参
入も期待される。最寄駅から距離があるため、商店街としての繁華性は厳しいが、規模によりマンション用地としての
需要が見込まれる。中心価格帯は規模、立地等により大きな差異もみられるが、３０万円／㎡～４０万円／㎡である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は小売店舗等を中心に建ち並ぶ商業地域。収益目的の投資用マンションへの利用も期待されるものの、駅距離が
あることから、空室リスクも高い。取引の中心は地元中小企業等による自社使用であることから、収益性に着目した収
益価格よりも実証性の高い比準価格が説得力を有するものと判断した。したがって、比準価格を標準として、収益価格
を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 355,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[107.7]

[100.0]
100

336,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    336,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向が続いていたが、新
型コロナの影響により、雇用・所得・飲食店
舗営業等にマイナスの影響も出ている。

従来型の商店街の景況は衰退傾向にある。一
方、画地規模が大きく、容積率の高い土地に
ついてはマンション需要が高まりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０４Ｄ -12	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業高度地区 (100,600)
b	１０４０４０７Ｄ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０４０４０８Ｄ -502	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０４１０ -22	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,029	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,566	100 [ 114.7]	345,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 308,057	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	331,404	100 [ 91.1]	363,780		364,000
c	(　 ) 352,031	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	328,989	100 [ 90.6]	363,123		363,000
d	(　 ) 282,805	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	298,124	100 [ 97.4]	306,082		306,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,265,246	1,707,625	6,557,621	5,338,000	1,219,621	（　0.9519） 1,160,957	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,799,044 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	75.83	ＲＣ5	324.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	8.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、上階を居宅（ファミリータイプ、１戸約５５㎡）を想定した。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.83	85.5	64.83	3,300	213,939	6.0	1,283,634
							0.0	0
2～ 2	居宅	62.15	92.0	57.18	2,150	122,937	1.0	122,937
							1.0	122,937
3～ 3	居宅	62.15	92.0	57.18	2,150	122,937	1.0	122,937
							1.0	122,937
4～ 4	居宅	62.15	92.0	57.18	2,180	124,652	1.0	124,652
							1.0	124,652
5～ 5	居宅	62.15	92.0	57.18	2,200	125,796	1.0	125,796
							1.0	125,796

計		324.43	90.5	293.55		710,261		1,779,956
								496,322

⑨年額支払賃料	710,261 円　×　12ヶ月　＝　 8,523,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,523,132 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 511,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,011,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,779,956 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 496,322 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 236,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,265,246 円　　　　（　 86,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０２Ｔ　　　　-1	2,955 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-6	1,786 ( 1,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,101
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	471,000 円	78,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	340,925 円	8,523,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 667,200 円	78,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,707,625 円　（　　　　　　 17,788 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,500,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 324.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,338,000 円（　　　　　 55,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,265,246 円
②総費用	1,707,625 円
③純収益　①－②	6,557,621 円
④建物等に帰属する純収益	5,338,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,219,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,160,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,799,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）