鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０４Ｄ -12	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,480)
b	１０４０４１１Ｄ -2	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北西18m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０４０４１２Ｄ -505	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	南西17m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０４１３Ｄ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東45m国道、西4m、角地		準住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
e	１０４０４０４ -6	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,029	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,566	100 [ 94.9]	417,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	418,000
b	(　 ) 430,743	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	439,358	100 [ 107.7]	407,946		408,000
c	(　 ) 589,213	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	618,370	100 [ 103.8]	595,732		596,000
d	(　 ) 433,921	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	451,295	100 [ 102.0]	442,446		442,000
e	(　 ) 398,730	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	404,711	100 [ 94.4]	428,719		429,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 459,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,993,088	2,212,640	7,780,448	6,446,400	1,334,048	（　0.9519） 1,269,880	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,219,556 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	ＲＣ5	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	7.2 m x 14.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階と２階は店舗で３階から５階は共同住宅部分を想定する。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

５階建店舗共同住宅で共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	3,850	231,000	6.0	1,386,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	80.00	80.0	64.00	2,850	182,400	4.0	729,600
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	80.00	80.0	64.00	2,550	163,200	1.0	163,200
							1.0	163,200
～

～

計		400.00	79.0	316.00		903,000		2,605,200
								489,600

⑨年額支払賃料	903,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,836,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,836,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 866,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,969,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,605,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 489,600 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,993,088 円　　　　（　 97,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１２Ｔ　　　　-501	3,335 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,924	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,869 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４０２Ｔ　　　　-6	2,830 ( 2,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,538
c	１０４０４０４Ｔ　　　　-8	3,795 ( 3,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,995

横浜鶴見 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	568,800 円	94,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	433,440 円	10,836,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 215,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 805,800 円	94,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,212,640 円　（　　　　　　 21,693 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,800,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,446,400 円（　　　　　 63,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,993,088 円
②総費用	2,212,640 円
③純収益　①－②	7,780,448 円
④建物等に帰属する純収益	6,446,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,334,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,269,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,219,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜鶴見 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 5-4

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

44,200,000 円

１㎡当たりの価格

433,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区佃野町６８４番７｢佃野町２３－４５｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4F1B	中低層小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北東7.5m県道	水道、ガス、下水	鶴見 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード商店街のレアール
つくの商店街内に所在してい
る。

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

鶴見駅北西方

750m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの近隣型商店街であり、店舗の商況は停滞気味ではあるが、賃貸住宅需要は鶴見駅まで徒歩圏であるた
め底堅い。当面は現状程度で推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 444,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 378,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は鶴見区や神奈川区における近隣商業地域である。②主たる需要者は店舗兼住宅として自用する個人事業
者や地場法人の他、共同住宅を中心に賃貸目的の不動産業者も需要者となり得る。③新型コロナウイルス感染症により
店舗の商況は影響を受けているが、鶴見駅徒歩圏であるため共同住宅の需要は依然堅調であり、地価の大きな変動はな
い。④取引価格は需要者の利用目的や収益目論見によりばらつきはあるが、概ね㎡４０万円～５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の事例より適切に比較して求めたもので、市場実態を適切に反映している。収益価格は適切な事例
を採用の上賃料を適切に想定し、費用項目や利回りについても十分検討の上で試算したものであるが、特に店舗の賃料
水準が停滞していることを受け比準価格と比較してやや低位に求められた。以上を勘案し、比準価格を標準に、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 355,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.1]

[100.0]
100

431,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による経済的イン
パクトはやや落ち着きを取り戻している。共
同住宅需要は駅徒歩圏の地域では依然根強い
。

飲食店や対面サービス店舗を中心に商況は厳
しさが残るものの、共同住宅需要は旺盛であ
る。地域要因には大きな変動はないものの

地域における標準的な画地である。個別的要
因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０４Ｄ -12	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業高度地区 (100,600)
b	１０４０４１０ -24	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 街づくり協議地区 (90,360)
c	１０４０４１１Ｄ -6	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業高度地区7種最高 (100,400)
d	１０４０４１０ -22	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,029	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,566	100 [ 89.8]	441,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	442,000
b	(　 ) 241,158	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	271,169	100 [ 64.9]	417,826		418,000
c	(　 ) 338,819	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	346,273	100 [ 77.1]	449,122		449,000
d	(　 ) 282,805	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	298,124	100 [ 68.5]	435,218		435,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 444,000 円／㎡]

横浜鶴見 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,596,326	2,247,619	8,348,707	6,528,000	1,820,707	（　0.9519） 1,733,131	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	38,514,022 円　　　　（　 378,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	ＲＣ5	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	7.2 m x 14.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階部分を店舗、３～５階部分を共同住宅（専用面積３０㎡程度の１Ｋタイプ・計６戸）と想定した。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	3,860	231,600	6.0	1,389,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	80.00	80.0	64.00	2,895	185,280	4.0	741,120
							0.0	0
3～ 5	住宅	80.00	80.0	64.00	2,702	172,928	1.0	172,928
							1.0	172,928
～

～

計		400.00	79.0	316.00		935,664		2,649,504
								518,784

⑨年額支払賃料	935,664 円　×　12ヶ月　＝　 11,227,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,227,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 898,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,329,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,649,504 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 518,784 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 242,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,596,326 円　　　　（　 103,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１３Ｔ　　　　-7	3,796 ( 3,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,879 円/㎡　月額支払賃料（　 3,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-9	2,937 ( 2,851)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,715
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	576,000 円	96,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	449,119 円	11,227,968　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 214,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,000 円	96,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,247,619 円　（　　　　　　 22,035 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,528,000 円（　　　　　 64,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,596,326 円
②総費用	2,247,619 円
③純収益　①－②	8,348,707 円
④建物等に帰属する純収益	6,528,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,820,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,733,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,991 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,514,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378,000 円／㎡）