鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１３ -9	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.2m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
b	１０４０４０７Ｄ -19	横浜市鶴見区		更地	（　）	正方形	東2.7m未舗装私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０４０４０４ -5	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		近商高度地区 (90,200)
d	１０４０４１４ -23	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、北西3m、角地		１住居高度地区4種 (80,200)
e	１０４０４０１Ｄ -22	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北5.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 334,359	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	337,703	100 [ 127.3]	265,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 350,018	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	352,818	100 [ 108.6]	324,878		325,000
c	(　 ) 393,349	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	396,889	100 [ 136.2]	291,402		291,000
d	(　 ) 354,647	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	343,735	100 [ 136.6]	251,636		252,000
e	(　 ) 297,806	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,784	100 [ 108.8]	276,456		276,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 271,000 円／㎡]

横浜鶴見 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,350,941	612,559	2,738,382	1,915,220	823,162	（　0.9722） 800,278	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,397,348 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	ＬＳ3	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	87 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は各階２戸、３階１戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的であると判断される有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	52.00	90.0	46.80	2,250	105,300	1.0	105,300
							1.0	105,300
2～ 2	居宅	52.00	90.0	46.80	2,300	107,640	1.0	107,640
							1.0	107,640
3～ 3	居宅	34.00	90.0	30.60	2,250	68,850	1.0	68,850
							1.0	68,850
～

～

計		138.00	90.0	124.20		281,790		281,790
								281,790

⑨年額支払賃料	281,790 円　×　12ヶ月　＝　 3,381,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,381,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,212,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,790 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 281,790 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 135,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,350,941 円　　　　（　 38,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０２Ｔ　　　　-8	2,575 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４０２Ｔ　　　　-9	2,798 ( 2,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,458
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,200 円	26,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	135,259 円	3,381,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 612,559 円　（　　　　　　 7,041 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,915,220 円（　　　　　 22,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,350,941 円
②総費用	612,559 円
③純収益　①－②	2,738,382 円
④建物等に帰属する純収益	1,915,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	823,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	800,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,397,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
横浜鶴見 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -27

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区矢向１丁目１５３５番１０｢矢向１－１６－１７｣				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	尻手 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.2 ｍ、奥行　約　　 8.9 ｍ、規模　　 87 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

尻手駅徒歩圏で平坦な地勢の
低層住宅地域。工場等も混在
し鶴見川にも比較的近い。

街

路

基準方位　　北　市
道４ｍ

交通

施設

尻手駅西方

900m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は既に低層住宅地域としてほぼ熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。周辺地域に
スーパー等利便施設があり、コロナ禍の影響も少なく需要はやや高まり、地価は若干上昇する傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 221,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ南武線及び京浜東北線沿線で鶴見区及び周辺区の低層住宅地域の存する圏域。需要者は同圏域に居住
の買替層や都心や周辺事業所への通勤者等の一次取得者である。当該地域は最寄り駅から徒歩圏で利便性も高いが、中
小工場等が混在し住環境はやや劣る。細分化された画地は値頃感から需要が高まっており、ミニ開発の分譲も散見され
る。価格帯の中心は、土地で２５００万円程度、新築戸建住宅では総額を抑え４０００万円台程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域内にはアパートや賃貸マンション等も介在するが、収益物件としての取引は熟成しておらず、居住の快適性や
利便性を重視した自用目的の取引が中心となっている。典型的な需要者はエンドユーザーの個人で、市場での取引価格
を重視して行動することが多い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡
をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 292,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[117.3]

[100.0]
100

251,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍
の影響も長期化している。不動産市場はアフ
ターコロナを見越した動きがあるが用途や地
域により異なる。

鶴見区内の利便性のほぼ良好な低層住宅地域
として熟成している。値頃感から需要は高ま
っており地価は上昇傾向になりつつある。

北道路であるが、地域の標準的な画地であり
需要は変わらず、この１年では変動は特に見
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０１Ｄ -22	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北5.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０４１４ -28	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０４０４０４ -4	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０４０４０１Ｄ -23	横浜市鶴見区		建付地	（　）	台形	西9.3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,806	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	301,975	100 [ 112.9]	267,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 309,336	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	301,528	100 [ 120.8]	249,609		250,000
c	(　 ) 352,001	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	347,515	100 [ 127.2]	273,204		273,000
d	(　 ) 339,114	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	338,778	100 [ 139.3]	243,200		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

横浜鶴見 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,345,717	573,842	2,771,875	1,864,050	907,825	（　0.9722） 882,587	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	19,186,674 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.00	ＬＳ3	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	87 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造３階建ての賃貸マンションを想定。１Ｋ（約２３㎡～３０㎡）が５戸。駐車場はない。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.00	90.0	46.80	2,208	103,334	1.0	103,334
							1.0	103,334
2～ 2	住宅	52.00	90.0	46.80	2,253	105,440	1.0	105,440
							1.0	105,440
3～ 3	住宅	34.00	90.0	30.60	2,276	69,646	1.0	69,646
							1.0	69,646
～

～

計		138.00	90.0	124.20		278,420		278,420
								278,420

⑨年額支払賃料	278,420 円　×　12ヶ月　＝　 3,341,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,341,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 133,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,207,398 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	278,420 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 278,420 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 135,646 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,345,717 円　　　　（　 38,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４０９Ｔ　　　　-14	2,362 ( 2,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,253 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４０２Ｔ　　　　-8	2,575 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.4]	100 [100.0]	2,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,642 円	3,341,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,842 円　（　　　　　　 6,596 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,864,050 円（　　　　　 21,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,345,717 円
②総費用	573,842 円
③純収益　①－②	2,771,875 円
④建物等に帰属する純収益	1,864,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	907,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	882,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,145 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,186,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）