鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０３ -5	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	西25m市道、南20m、東8m、北6m、四方路		準住居高度地区4種 (70,200)
b	１０４０４１５ＫＤ -1	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、西7.9m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
c	１０４０４０７ -11	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０１１１ -35	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０１０４ -16	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 217,172) 271,465	100 [ 80.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	337,666	100 [ 90.0]	375,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 347,445) 347,445	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	334,209	100 [ 87.6]	381,517		382,000
c	(　 ) 302,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,492	100 [ 75.9]	398,540		399,000
d	(　 ) 337,677	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	342,452	100 [ 89.4]	383,056		383,000
e	(　 ) 368,209	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	376,391	100 [ 92.2]	408,233		408,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	民事再生親会取得	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	民事再生親会取得	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

横浜鶴見 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションであるため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが標準的な地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,443,546,923	932,994,976	13	710,000	2,490.00	310,000	2,910.00
⑧開発法による価格	510,551,947 円　　　　（　 372,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,373 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,373.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
566.28 ㎡	2,910.00 ㎡	2,740.00 ㎡	170.00 ㎡	2,490.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 36 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.2 ％）	（ 211.9 ％）	（ 199.6 ％）	（ 12.4 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 36.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に所在する分譲マンションの分譲事例等から査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 710,000 円／㎡　　×　　 2,490.00 ㎡　　＝　　　　 1,767,900,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,767,900,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	想定建物と類似建物の標準的な建築費により査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 2,910.00 ㎡　　＝　　　　 929,163,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,767,900,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 176,790,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,105,953,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	141,432,000 円	( 8 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 122,635,687 円
	販売総額(2期)	1,272,888,000 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,038,294,742 円
	販売総額(3期)	353,580,000 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 282,616,494 円
収入合計		－	－	－	－	1,443,546,923 円
支出	建築工事費(1期)	92,916,300 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 87,406,363 円
	建築工事費(2期)	92,916,300 円	( 10 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 81,394,679 円
	建築工事費(3期)	743,330,400 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 606,334,607 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	106,074,000 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 97,779,013 円
	販売管理費(2期)	70,716,000 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 60,080,314 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	932,994,976 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,443,546,923 円　　－　　　　　　 932,994,976 円　　＝　　　　　 510,551,947 円 372,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜鶴見 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -20

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　公三

TEL.

鑑定評価額

522,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番｢鶴見中央２－１４－２８｣				②地積　(㎡)	1,373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南西9m市道	水道、ガス、下水	鶴見 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 170 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中層共同住宅地としての用途
の転換が進む住宅地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

鶴見駅北東方

700m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、マンション、工場等が混在する既存の住宅混在地として熟成しているが、今後は現状を維持しつつ、
中層共同住宅地としての熟成が緩やかに進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 388,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 372,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市、川崎市全域及びその周辺の住宅地域・混在地域等の圏域である。需要者は、主として同地域内
にマンション建設を計画する大手デベロッパーや地元不動産業者等である。近隣地域は駅徒歩圏であり利便性が高いこ
となどから、マンション適地となる規模の物件は希少性が高く、需要は底堅い。分譲価格については競合関係にある川
崎や都心の物件からも影響を受け、また建築費の変動等の要因により、マンション素地の需要動向に変動がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中層の分譲マンション、中小工場、事業所、一般住宅等が混在する住宅地域であり、今後住宅地への移行が
進むものと思料される。また収益物件としての取引は少なく、分譲マンションの居住の快適性や利便性を指向した事業
者による取引が市場の中心であり、規範性の高い分譲価格等に基づく開発法による価格及び実際の取引事例から求めら
れた実証的な比準価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が緩和されつつあり、経済社会活動
が正常化に向かう中で、持ち直していくこと
が期待される。

交通接近性、生活利便性等の高さから今後も
マンション適地としての利用が進むものと思
料する。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１５ＫＤ -1	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、西7.9m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
b	１０４０４１３ -1	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西2.4m私道、北2.4m、準角地		１住居高度4種最高20m 宅造規制区域 (80,160)
c	１０４０４０７ -11	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０４１０ -19	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、北4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 347,445) 347,445	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	332,224	100 [ 85.4]	389,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	389,000
b	(　 ) 270,987	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	273,724	100 [ 72.2]	379,119		379,000
c	(　 ) 302,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,492	100 [ 78.9]	383,387		383,000
d	(　 ) 342,389	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	366,898	100 [ 91.9]	399,236		399,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

横浜鶴見 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションであるため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが標準的な地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,454,490,791	944,206,452	13	716,000	2,490.00	315,000	2,910.00
⑧開発法による価格	510,284,339 円　　　　（　 372,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,373 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,373.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
566.28 ㎡	2,910.00 ㎡	2,740.00 ㎡	170.00 ㎡	2,490.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 36 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.2 ％）	（ 211.9 ％）	（ 199.6 ％）	（ 12.4 ％）	（ 85.57 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 36.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

716,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺類似地域に所在する分譲マンションの分譲事例等から査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 716,000 円／㎡　　×　　 2,490.00 ㎡　　＝　　　　 1,782,840,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,782,840,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 324,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の標準的な建築費により査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 324,450 円／㎡　　×　　　 2,910.00 ㎡　　＝　　　　 944,149,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,782,840,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 178,284,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,122,433,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	142,627,200 円	( 8 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 122,416,926 円
	販売総額(2期)	1,283,644,800 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,047,069,063 円
	販売総額(3期)	356,568,000 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 285,004,802 円
収入合計		－	－	－	－	1,454,490,791 円
支出	建築工事費(1期)	94,414,950 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 87,031,701 円
	建築工事費(2期)	94,414,950 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 81,867,203 円
	建築工事費(3期)	755,319,600 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 616,114,198 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	106,970,400 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 98,605,315 円
	販売管理費(2期)	71,313,600 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 60,588,035 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	944,206,452 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,454,490,791 円　　－　　　　　　 944,206,452 円　　＝　　　　　 510,284,339 円 372,000 円／㎡