鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１５Ｄ -12	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	北6.7m市道、西6m、東6.1m、南東5m、四方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０４０４１５ＫＤ -2	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8.5m市道、南4.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０４１５ＫＤ -1	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、西7.9m、三方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０４０４１０ -19	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、北4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０４０４０７ -11	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,854	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	250,587	100 [ 74.2]	337,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 200,034) 200,034	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	243,245	100 [ 69.5]	349,993		350,000
c	(　 347,445) 347,445	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	333,216	100 [ 95.5]	348,917		349,000
d	(　 ) 342,389	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	377,448	100 [ 109.2]	345,648		346,000
e	(　 ) 302,492	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	305,517	100 [ 95.5]	319,913		320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

横浜鶴見 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲用マンションを想定し開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

標準地の最有効使用が分譲マンションの敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,083,920,778	2,780,469,653	13	680,000	7,350.00	300,000	9,233.10
⑧開発法による価格	1,303,451,125 円　　　　（　 306,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
4,263 ㎡	㎡		㎡		㎡	4,263.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,812.51 ㎡	9,233.10 ㎡	8,525.48 ㎡	707.62 ㎡	7,350.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 105 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.5 ％）	（ 216.6 ％）	（ 200.0 ％）	（ 16.6 ％）	（ 79.60 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	79.0 ｍ 75.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

680,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 680,000 円／㎡　　×　　 7,350.00 ㎡　　＝　　　　 4,998,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,998,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 9,233.10 ㎡　　＝　　　　 2,853,027,900 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,998,000,000 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 449,820,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,302,847,900 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	449,820,000 円	( 9 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 382,167,072 円
	販売総額(2期)	4,048,380,000 円	( 81 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 3,302,263,566 円
	販売総額(3期)	499,800,000 円	( 10 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 399,490,140 円
収入合計		－	－	－	－	4,083,920,778 円
支出	建築工事費(1期)	285,302,790 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 262,992,112 円
	建築工事費(2期)	285,302,790 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 247,386,049 円
	建築工事費(3期)	2,282,422,320 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,861,771,886 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	269,892,000 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 253,887,404 円
	販売管理費(2期)	179,928,000 円	( 40 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 154,432,202 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,780,469,653 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,083,920,778 円　　－　　　　　　 2,780,469,653 円　　＝　　　　　 1,303,451,125 円 306,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜鶴見 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -18

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

1,440,000,000 円

１㎡当たりの価格

337,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２｢尻手１－１－８｣				②地積　(㎡)	4,263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	台形 1:1	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション等が多い住宅地域	北東9.2m市道	水道、ガス、下水	八丁畷 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

分譲マンション用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 79.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 4,263 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．２ｍ市道

交通

施設

八丁畷駅北西方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

工場跡地に大中規模のマンションが建設された地域であり、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 307,000 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は鶴見区及び隣接する神奈川区の他川崎市内隣接区のマンション地である。②土地需要者はマンション分
譲を行うデベロッパーが中心である。③エンドのマンション価格は新築・中古ともに上昇傾向が続いている中、エンド
ユーザーからのマンション需要は依然旺盛であるが、マンション素地の供給は特に規模のまとまったものは少ない。④
土地は規模・形状等により価格がまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅徒歩圏の中高層住宅地であり、マンションデベロッパーが主な需要者である。区内の大規模なマンシ
ョン適地の取引事例を採用して試算した比準価格は市場実態を反映している。開発法は想定要素を含むが想定建物、分
譲価格、開発期間等の想定を適切に行い試算しており、デベロッパーの投資採算性を適切に反映している。市場性を反
映した比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 359,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[113.4]

[100.0]
100

335,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東京都内でマンション価格が高騰し需要者が
流入していることもあり、エンドのマンショ
ン需要は依然として堅調に推移している。

最寄駅から徒歩圏内であり、マンション需要
は堅調である。地域要因に大きな変動は見ら
れない。

個別的要因に変動は特段ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４１５ＫＤ -1	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、西7.9m、三方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
b	１０４０４１５ＫＤ -2	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8.5m市道、南4.5m、二方路		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)
c	１０４０４１５ -19	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北西4m、北東4m、三方路		２中専高度3種最高15m 緑化地域 (80,200)
d	１０４０４１５Ｄ -12	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	不整形	北6.7m市道、西6m、東6.1m、南東5m、四方路		２中専高度3種最高15m 緑化地域 (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 347,445) 347,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	330,900	100 [ 96.5]	342,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 200,034) 200,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	242,760	100 [ 67.7]	358,582		359,000
c	(　 ) 239,359	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	232,387	100 [ 78.0]	297,932		298,000
d	(　 ) 224,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	249,838	100 [ 72.9]	342,713		343,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

横浜鶴見 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲用マンションを想定し開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

駅徒歩圏のマンションも建つ容積率２００％の地域であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,113,949,608	2,807,193,505	13	685,000	7,350.00	303,000	9,233.10
⑧開発法による価格	1,306,756,103 円　　　　（　 307,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
4,263 ㎡	㎡		㎡		㎡	4,263.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,812.51 ㎡	9,233.10 ㎡	8,525.48 ㎡	707.62 ㎡	7,350.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 105 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.5 ％）	（ 216.6 ％）	（ 200.0 ％）	（ 16.6 ％）	（ 79.60 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	79.0 ｍ 75.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

685,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 685,000 円／㎡　　×　　 7,350.00 ㎡　　＝　　　　 5,034,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,034,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 303,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 312,090 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,090 円／㎡　　×　　　 9,233.10 ㎡　　＝　　　　 2,881,558,179 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,034,750,000 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 453,127,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,334,685,679 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	453,127,500 円	( 9 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 384,977,124 円
	販売総額(2期)	4,078,147,500 円	( 81 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 3,326,544,916 円
	販売総額(3期)	503,475,000 円	( 10 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 402,427,568 円
収入合計		－	－	－	－	4,113,949,608 円
支出	建築工事費(1期)	288,155,818 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 265,622,033 円
	建築工事費(2期)	288,155,818 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 249,859,910 円
	建築工事費(3期)	2,305,246,543 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,880,389,605 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	271,876,500 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 255,754,224 円
	販売管理費(2期)	181,251,000 円	( 40 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 155,567,733 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,807,193,505 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,113,949,608 円　　－　　　　　　 2,807,193,505 円　　＝　　　　　 1,306,756,103 円 307,000 円／㎡