別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
横浜鶴見 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -13 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 63,100,000 円  １㎡当たりの価格 378,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区豊岡町２８３番１
｢豊岡町１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1.2		 住宅、事務所兼倉庫

ＲＣ3F1B		 中小規模住宅やマン
ションが混在する住
宅地域		 西5.5m市道 水道、ガス、下水 鶴見

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴見駅に近い利便性に恵まれ
た住宅地域		 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 鶴見駅北西方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 鶴見駅徒歩圏の住宅地域であり、需要堅調な住宅地。特段の要因変動はないため現状のまま推移するものと予測
。価格は駅徒歩圏のためコロナ禍だが緩やかな上昇で推移。感染防止策の成否が今後の課題。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線「鶴見」駅周辺の住宅地域で、近隣地域は古くからの駅徒歩圏の住宅地。需要者の中心
は東京都心や横浜市中心部、川崎市内への通勤者であり、１次、２次取得者層である。同一需給圏外からの転入者も見
られる。戸建住宅は画地の細分化傾向が見られるが、駅徒歩圏の人気住宅地エリアであり、不動産需要は新型コロナの
影響はあるものの堅調。土地１００㎡程度の新築建物付で総額５０００～６０００万円程度が需要の中心価格帯。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートなど収益物件が見られるものの、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。よって賃料水準が低く収益価
格はやや低位に試算された。近隣地域は快適性及び利便性を重視する鶴見駅北西側の住宅地域であり、同一需給圏内よ
り収集された更地事例などから規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標
準地から検討した価格との均衡に留意し、一般的要因の分析も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    299,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 [101.0]
100		 377,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ワクチン普及に伴う新規感染者及び重症患者
数の激減並びに緊急事態宣言の全国的な解除
により、悪化していた不動産市場も急速な回
復傾向にある。

地域要因に変動は見られない。鶴見駅徒歩圏
の住宅地域で需要は堅調。価格は駅徒歩圏の
ためコロナ禍だが地域周辺は緩やかな上昇で
推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はないも
のの、国内外問わず、新型コロナウイルス感
染症拡大の防止対策の成否に留意する必要が
ある。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０４
０５
-22		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
南2m、角地
１住居
高度地区
(80,200)
b １０４０４
０９
-32		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11m市道、
北西6m、角地
１低専
高度地区
(70,100)
c １０４０４
１４
-11		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区
(70,180)
d １０４０４
０４Ｄ
-16		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
２中専
高度地区
(70,150)
e １０４０４
０４Ｄ
-15		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業
高度地区
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
451,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 137.9]
331,046 		 100
[  85.3]
388,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
392,000 
b (　           ) 
287,702  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.6]
306,254 		 100
[  82.3]
372,119 
376,000 
c (　           ) 
400,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.6]
304,072 		 100
[  81.8]
371,726 
375,000 
d (　           ) 
216,283  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
245,121 		 100
[  69.8]
351,176 
355,000 
e (　           ) 
483,771  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
494,414 		 100
[ 118.3]
417,932 
422,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    384,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,095,693 
1,404,962 
6,690,731 
4,481,030 
2,209,701 		 （　0.9722）
2,148,271 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     46,701,543 円　　　　（　    280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   167 ㎡     12.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、３階建の共同住宅（専用面積４２．７㎡　６戸　駐車場２台）を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 地域において標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
95.0 
85.50 
2,465 
210,758 		 1.0  210,758 
1.0  210,758 

 2～ 2		 住宅
90.00 
95.0 
85.50 
2,595 
221,873 		 1.0  221,873 
1.0  221,873 

 3～ 3		 住宅
90.00 
95.0 
85.50 
2,595 
221,873 		 1.0  221,873 
1.0  221,873 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
95.0 
256.50 

654,504 		 654,504 
654,504 
⑨年額支払賃料        654,504 円　×　12ヶ月　＝　       7,854,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,854,048 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       323,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,770,286 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           654,504 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          654,504 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         318,874 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     26,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,095,693 円　　　　（　        48,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０４０４
Ｔ
　　　　-1		 2,686  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
2,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,707 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,595 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０４０４
Ｔ
　　　　-2		 2,856  
(   2,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,720 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,500 円  　　　　     61,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 323,762 円  　　　        8,094,048　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      131,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      521,000 円  　　　　     61,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,300 円  　　　　     61,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,404,962 円　（　　　　　　         8,413 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,481,030 円  
（　　　　　        26,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,095,693 円      
②総費用 1,404,962 円      
③純収益　①－② 6,690,731 円      
④建物等に帰属する純収益 4,481,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,209,701 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,148,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,701,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     280,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
横浜鶴見 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -13 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　冨来　功   TEL.
鑑定評価額 63,500,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区豊岡町２８３番１
｢豊岡町１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:1.2		 住宅、事務所兼倉庫

ＲＣ3F1B		 中小規模住宅やマン
ションが混在する住
宅地域		 西5.5m市道 水道、ガス、下水 鶴見

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 鶴見駅北西方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    393,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、京急本線及び南武線沿線で、鶴見区、神奈川区、西区に至る圏域の住宅地域である。
需要者は東京方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、買替え層、一次取得者双方が
みられる。新型コロナウィルス感染症ワクチン接種の進捗などから社会経済活動が徐々に回復しており、これが地価動
向に影響を及ぼしている。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で５０００～６０００万円台程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、収益物件も比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引も多く見受けられる
ため、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    299,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.9]		 [101.0]
100		 378,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症のワクチン接種の
進捗、新規感染者数の動向等が不動産の需給
動向に及ぼす影響を注視する必要がある。


鶴見駅に近く利便性が高い住宅地域で、社会
経済活動が徐々に回復してきている影響から
、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０４
０５
-22		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
南2m、角地
１住居
高度地区4種
(80,200)
b １０４０４
１４
-11		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種
(70,180)
c １０４０４
１４Ｄ
-7		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種最高
(70,200)
d １０４０４
０７Ｄ
-9		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
451,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.7]
391,957 		 100
[  98.0]
399,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
400,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
362,210 		 100
[  94.1]
384,920 
389,000 
c (　           ) 
332,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
324,833 		 100
[  83.7]
388,092 
392,000 
d (　           ) 
266,177  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
268,040 		 100
[  69.8]
384,011 
388,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    393,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,905,716 
1,376,953 
6,528,763 
4,342,140 
2,186,623 		 （　0.9722）
2,125,835 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     46,213,804 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   167 ㎡     12.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４０．５㎡。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
80.0 
72.00 
2,557 
184,104 		 1.0  184,104 
1.0  184,104 

 2～ 2		 住宅
90.00 
95.0 
85.50 
2,636 
225,378 		 1.0  225,378 
1.0  225,378 

 3～ 3		 住宅
90.00 
95.0 
85.50 
2,636 
225,378 		 1.0  225,378 
1.0  225,378 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
90.0 
243.00 

634,860 		 634,860 
634,860 
⑨年額支払賃料        634,860 円　×　12ヶ月　＝　       7,618,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,618,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       316,253 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,590,067 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           634,860 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          634,860 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         309,304 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     26,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,905,716 円　　　　（　        47,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０４０４
Ｔ
　　　　-1		 2,686  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,719 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,636 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０４０４
Ｔ
　　　　-2		 2,856  
(   2,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,863 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 297,000 円  　　　　     59,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 316,253 円  　　　        7,906,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,900 円  　　　　     59,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,400 円  　　　　     59,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,376,953 円　（　　　　　　         8,245 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,342,140 円  
（　　　　　        26,001 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,905,716 円      
②総費用 1,376,953 円      
③純収益　①－② 6,528,763 円      
④建物等に帰属する純収益 4,342,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,186,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,125,835 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,213,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）