鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０１Ｄ -27	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０４０４０４ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北東3.6m市道、南西3.6m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０４０６ -23	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	北東3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (60,100)
d	１０４０４０７ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、東4m、準角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０４０４０７Ｄ -14	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	183,492	100 [ 100.0]	183,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 188,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	203,288	100 [ 100.0]	203,288		205,000
c	(　 ) 198,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	212,645	100 [ 102.0]	208,475		211,000
d	(　 ) 227,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	221,006	100 [ 103.0]	214,569		217,000
e	(　 ) 237,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	288,820	100 [ 102.0]	283,157		286,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

横浜鶴見 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,960,099	514,938	2,445,161	1,645,660	799,501	（　0.9703） 775,756	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,864,261 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｗ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	134 ㎡	12.5 m x 11.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

用途規制や近隣の利用状況から木造２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外側階段を想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	63.00	100.0	63.00	1,940	122,220	1.0	122,220
							1.0	122,220
2～ 2	共同住宅	63.00	100.0	63.00	1,970	124,110	1.0	124,110
							1.0	124,110
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		246,330		246,330
								246,330

⑨年額支払賃料	246,330 円　×　12ヶ月　＝　 2,955,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,955,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,837,722 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,330 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,330 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,012 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,960,099 円　　　　（　 22,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１２Ｔ　　　　-6	2,015 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,975	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-1	1,891 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,033
c	１０４０４０７Ｔ　　　　-13	2,492 ( 2,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,265

横浜鶴見 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,238 円	2,955,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,938 円　（　　　　　　 3,843 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,645,660 円（　　　　　 12,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,960,099 円
②総費用	514,938 円
③純収益　①－②	2,445,161 円
④建物等に帰属する純収益	1,645,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,501 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	775,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,864,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜鶴見 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -10

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区馬場４丁目４６１番４｢馬場４－２－１１｣				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	鶴見 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

鶴見駅南西方

2.6km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からバス便地域の住宅地域であり、特段大きな開発も見られず、当面は現状を維持しつつ維持するものと
思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は鶴見区を中心として、隣接する川崎市南部や神奈川区のＪＲ京浜東北線、ＪＲ横浜線、東急東横線沿線
の各駅を最寄駅とする住宅地域。②主たる需要者は都心や横浜駅、川崎駅周辺に通勤する個人のエンド需要者が中心で
あるが、規模のまとまった画地は戸建分譲業者の需要も見られる。③新型コロナウイルス感染症の影響により経済混乱
が見られたが、需要は落ち着きを取り戻しつつある。④新築戸建住宅は総額４，０００万円前後が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅からやや距離のある住宅地域である。居住のための自用目的の取引が中心であり比準価格は市場実態
を反映している。自用目的の取引が主体であること、第一種低層住居専用地域の指定を受けており投資採算性を有する
建物の建築が難しいことから、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められた。市場実態を反映している比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 198,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 95.0]

[101.0]
100

206,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

価格時点においては新型コロナウイルス感染
症の影響はやや落ち着きを見せており、景気
・不動産市場も落ち着きを取り戻しつつある
。

最寄駅からバス便の地域に所在しているため
駅徒歩圏の住宅地と比較した場合、需要は若
干弱い。地域要因の大きな変動は特にない。

個別的要因の変動は特段見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０１Ｄ -27	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０４０４０５ -20	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	東4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０４０４Ｄ -7	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北東6.2m市道、中間画地		１低専高度地区 (70,100)
d	１０４０４０６ -23	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	北東3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 緑化地域 (60,100)
e	１０４０４０７ -12	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、東4m、準角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,997	100 [ 96.0]	196,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 235,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	233,571	100 [ 96.0]	243,303		246,000
c	(　 ) 239,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	249,346	100 [ 112.2]	222,234		224,000
d	(　 ) 198,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	212,645	100 [ 99.0]	214,793		217,000
e	(　 ) 227,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	221,006	100 [ 106.1]	208,300		210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

横浜鶴見 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,022,826	516,944	2,505,882	1,653,350	852,532	（　0.9703） 827,212	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,982,870 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	134 ㎡	12.5 m x 11.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から平均専有面積３３㎡程度の１ＤＫタイプ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	1,905	123,825	1.0	123,825
							1.0	123,825
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,965	127,725	1.0	127,725
							1.0	127,725
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		251,550		251,550
								251,550

⑨年額支払賃料	251,550 円　×　12ヶ月　＝　 3,018,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,018,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,897,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,555 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,022,826 円　　　　（　 22,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０４１３Ｔ　　　　-1	1,891 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,965 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０４１３Ｔ　　　　-2	1,749 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,980
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,500 円	21,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,744 円	3,018,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,700 円	21,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 516,944 円　（　　　　　　 3,858 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,653,350 円（　　　　　 12,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,022,826 円
②総費用	516,944 円
③純収益　①－②	2,505,882 円
④建物等に帰属する純収益	1,653,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	852,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	827,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,982,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）