別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
横浜鶴見 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区平安町２丁目５番８
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 鶴見市場

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線街路背後の平坦な地域に
所在し、街区、街路は整然と
している。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 鶴見市場駅南東方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 開発余地の少ない地域のため、一部で既存の画地の細分化の可能性があるほかには、特段の要因は見られず、当
面は現環境を維持して推移するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区南東部及び川崎区の一部、ＪＲ京浜東北線鶴見駅や京急本線各駅を最寄りとする住宅地域。需要
者の中心は横浜市内居住の都心通勤世帯であるが、他地域からの流入も認められる。事業所跡地等を細分化した小規模
な分譲が見られるほかは大量の宅地供給は無く、需給関係は比較的安定している。土地は４５～５０坪程度で４千万円
台半ば程度、建売住宅では土地２０～２５坪程度付で５千万円台前半程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 容積率が高いこともあり近隣地域においてはアパートが散見されるが、地主が相続対策等により建てることが主で、ア
パート建築目的での土地の取引は殆ど見られない。地域における取引は自己の居住用を目的としたものが主であり、価
格形成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事例から試算され
た比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 286,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口世帯数はこれまで微増傾向にあった
が、直近は人口の伸びが鈍化している。住宅
市場では新型コロナの影響が軽微に留まり市
況は安定傾向に。

商業施設も近隣に所在する等、利便性良好な
地域で、小規模な住宅を中心に需要は安定的
なため、地価は横ばいに推移している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０４
１４Ｄ
-8		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
準住居
高度地区4種最高
(70,200)
b １０４０４
０７Ｄ
-20		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m私道、
北西4m、
準角地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
c １０４０４
１１
-25		 横浜市鶴見区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種最高
(70,200)
d １０４０４
１４Ｄ
-7		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種最高
(70,200)
e １０４０４
０９Ｄ
-2		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8.8m市道
、中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,102  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
274,358 		 100
[  92.8]
295,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
296,000 
b (　           ) 
252,480  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
255,030 		 100
[  83.7]
304,695 
305,000 
c (　    100,662) 
251,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,913 		 100
[  95.5]
264,830 
265,000 
d (　           ) 
332,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
322,575 		 100
[ 110.3]
292,452 
292,000 
e (　           ) 
268,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,233 		 100
[  99.9]
270,504 
271,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.5
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    292,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,134,820 
1,343,705 
5,791,115 
4,174,010 
1,617,105 		 （　0.9453）
1,528,649 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     33,231,500 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｓ3 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡      8.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（小家族向け）、平均専有面積約４２㎡、駐車場は無し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,323 
195,132 		 2.0  390,264 
1.0  195,132 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,395 
201,180 		 2.0  402,360 
1.0  201,180 

 3～ 3		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,419 
203,196 		 2.0  406,392 
1.0  203,196 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
100.0 
252.00 

599,508 		 1,199,016 
599,508 
⑨年額支払賃料        599,508 円　×　12ヶ月　＝　       7,194,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,194,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,705 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,834,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,199,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,391 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          599,508 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         289,038 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,134,820 円　　　　（　        46,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０４１０
Ｔ
　　　　-1		 2,910  
(   2,790) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[116.5]		 100
[100.5]
2,642 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,395 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０４１０
Ｔ
　　　　-2		 2,642  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[116.2]		 100
[102.0]
2,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜鶴見 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 285,500 円  　　　　     57,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 359,705 円  　　　        7,194,096　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      485,300 円  　　　　     57,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,100 円  　　　　     57,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,100 円  　　　　     57,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,343,705 円　（　　　　　　         8,669 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,174,010 円  
（　　　　　        26,929 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,134,820 円      
②総費用 1,343,705 円      
③純収益　①－② 5,791,115 円      
④建物等に帰属する純収益 4,174,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,617,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,528,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,231,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月15日　提出
横浜鶴見 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜鶴見 -3 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　長尾　ゆき子   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市鶴見区平安町２丁目５番８
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 鶴見市場

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ゴム通り背後の低層住宅地域
。川崎市境に近い。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 鶴見市場駅南東方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は既に低層住宅地域としてほぼ熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。コロナ禍の
影響は少なく、需要は安定しており、地価は概ね横這い傾向だが上昇の気配がある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京急本線やＪＲ京浜東北線沿線の鶴見区及び川崎区の平坦な地勢の低層住宅地域の圏域。需要者は同圏域
に地縁的選好性のある買替層や一次取得者が中心で、都心や周辺事業所への通勤者が多い。最寄り駅まで徒歩圏で利便
性は普通。地域内では画地の細分化が散見され、総額を押さえた物件が需要の中心になりつつある。コロナ禍の影響は
少ない。価格帯の中心は、土地で４０００万円台程度、新築戸建住宅では総額を抑え５０００万円台程度までである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域内にはアパートや賃貸マンション等も介在するが、収益物件としての取引は熟成しておらず、居住の快適性や
利便性を重視した自用目的の取引が中心となっている。典型的な需要者はエンドユーザーの個人で、市場での取引価格
を重視して行動することが多い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡
をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 289,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍
の影響も長期化している。不動産市場はアフ
ターコロナを見越した動きがあるが用途や地
域により異なる。

鶴見区内の低層住宅地域で利便性も普通程度
あり、熟成している。コロナ禍の影響は少な
く需要は安定している。


北道路であるが、地域の標準的な画地であり
需要は変わらず、この１年では変動は特に見
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜鶴見 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０４
０４
-9		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０４０４
１４
-4		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2m私道、
南東2m、
二方路
１住居
高度4種最高20m
(80,160)
c １０４０４
０３
-7		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北15m市道
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０４０４
０５
-38		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
280,253 		 100
[  97.9]
286,265 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
389,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
373,556 		 100
[ 121.3]
307,960 
308,000 
c (　           ) 
285,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
303,072 		 100
[ 107.0]
283,245 
283,000 
d (　           ) 
284,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
278,636 		 100
[  96.5]
288,742 
289,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    292,000 円／㎡]  



横浜鶴見 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,597,511 
1,247,532 
5,349,979 
3,717,210 
1,632,769 		 （　0.9512）
1,553,090 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     33,762,826 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜鶴見 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｓ3 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡      8.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４２㎡の２ＤＫタイプが６戸の３階建て賃貸マンションを想定。駐車場はない。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,142 
179,928 		 1.0  179,928 
1.0  179,928 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,186 
183,624 		 1.0  183,624 
1.0  183,624 

 3～ 3		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
2,208 
185,472 		 1.0  185,472 
1.0  185,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
100.0 
252.00 

549,024 		 549,024 
549,024 
⑨年額支払賃料        549,024 円　×　12ヶ月　＝　       6,588,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,588,288 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       263,532 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,324,756 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           549,024 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,271 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          549,024 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         267,484 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,597,511 円　　　　（　        42,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０４０９
Ｔ
　　　　-4		 2,196  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,241 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,186 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０４０１
Ｔ
　　　　-34		 2,321  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
2,372 
c １０４０４０９
Ｔ
　　　　-5		 2,088  
(   2,001) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
2,252 
横浜鶴見 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 285,500 円  　　　　     57,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 263,532 円  　　　        6,588,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      485,300 円  　　　　     57,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,100 円  　　　　     57,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,100 円  　　　　     57,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,247,532 円　（　　　　　　         8,049 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,717,210 円  
（　　　　　        23,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,597,511 円      
②総費用 1,247,532 円      
③純収益　①－② 5,349,979 円      
④建物等に帰属する純収益 3,717,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,632,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,553,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,762,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）