別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東京大島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町元町１丁目９番４ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度地区2種 土砂災害警戒区域 (90,400) 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ4 土産店等が多い元町 港前の商業地域 西（駅前広場）都道 水道 元町港駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 港前広場都道 交通 施設 元町港駅前広場接面 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  高度地区2種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍発生前からの地域の繁華性の衰退傾向に加え、コロナ禍に伴う観光客数の低迷等により大島町中心部の 商業地の需要は従前より更に弱体化している状況であるため、今後の価格水準は下落傾向で推移と予測された。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は元町地内の商業地域全般と判定され、その需要は島内の事業者が中心である。コロナ禍発生前から価格動 向が弱含みであったところにコロナ禍による来島者数減等に伴う島全体の商業地の繁華性の減退、需要の停滞に起因す る大島町の不動産取引件数の僅少な実態を勘案すると、個別性が強く中心価格帯こそ明確ではないが、その価格水準は コロナ禍発生前よりも更に下落傾向が鮮明になるものと予測された。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 島内では投資収益物件の市場が形成されておらず賃料相場や還元利回り等の査定も困難である。このため、対象標準地 は商業地の地点ではあるが収益価格の試算は事実上難しい状況にある。また、この状況ゆえ市場参加者も収益価格に依 拠はせず比準価格に基づき意思決定すると思料される。以上の背景を勘案し、本件では比準価格に基づき、島内の不動 産取引動向、他の公示地等の動向や過去の公示価格の変動の推移等をも勘案の上で鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍発生前からの繁華性の衰退、コロナ 禍による来島者減等による景気後退傾向を勘 案すると、島内の商業地の土地価格は下落傾 向である。 島内の商業地の取引件数が僅少な状況、コロ ナ禍による来島者数減、島内の商業地の繁華 性の衰退等を勘案すると地域の価格動向は下 落傾向と言える。 価格形成に影響する画地条件の変動等は見受 けられず、個別的要因に関して特記事項等は ないと思料された。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％