別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東京大島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 -1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.

鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町元町４丁目４番９ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅のほ かに店舗も散見する 住宅地域 東6m町道 水道 町役場前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 町役場前停東方 400m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 島全体の人口減少傾向やコロナ禍発生前から島内の不動産取引件数が僅かな点等を勘案すると大島町中心部の住 宅地域では若干の需要はあるものの弱含みと言える。よって、価格水準は若干の下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大島町元町地内、１～４丁目を中心に周辺を含む用途地域が第一種住居地域の範囲たる住宅地域全般と判 定の上で、有力な需要は島外からの不動産需要が乏しいため島内の住宅需要と思料した。土地の中心価格帯は１０，０ ００～１５，０００円／㎡前後。コロナ禍発生前からの大島町全体の人口減少傾向や大島町の不動産取引件数が僅少な 点等に加え、コロナ禍の影響を勘案すると地域の需要は弱含みと言え、価格動向は下落傾向で推移と予測された。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、比準価格の試算結果は、同一需給圏内において得られた規範性を認め得る取引事例に基づくため高い説得力 ・精度を認め得る。その一方で、大島町では賃貸市場が形成されておらず収益価格の試算は事実上難しい状況である。 これらの点及び大島町では人口減少傾向かつ不動産取引件数が近年において僅少な点、コロナ禍に伴う島の景気の衰退 で更に需要が弱含みに陥っている点をも勘案の上で、比準価格に基づき鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大島町は人口減少傾向かつ不動産取引件数も 僅少で、コロナ禍の景気への影響もあり、島 内での土地の取引価格水準は上昇が期待でき ない状況である。 大島町の住宅地の中では比較的需要が強い地 域であるが、島全体のコロナ禍の影響を含む 景気動向を勘案すると、価格動向は下落傾向 と思料する。 価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等の 要素は特段認め得ない。また、個別的要因に つき特記事項等は見受けられなかった。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％