別記様式第三 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 日の出 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日の出 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　谷津　繁   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 2,130  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  6.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 西多摩郡日の出町大字平井字谷ノ入４０５２番１ ②地積(㎡) 6,978  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 一部土砂警戒 台形 山林（雑木林） 市街化区域の住宅地に 近接する雑木林の多い 地域 水道、下水 秋川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  300 ｍ、西　    0 ｍ、南　    0 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     7,000 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南  　)向　12 ° ④地域的特性 特記 事項 僅かに一部が土砂災害特別警 戒区域内 道 路 西方約３ｍに幅員２ ．１ｍ舗装町道が存 する。 交通 施設 秋川駅北方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 一部土砂警戒 ⑤地域要因の将 　来予測 　最近では開発の期待性は乏しくなり，今後も大きな変化はなく、現況を維持しつつ推移していくものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 現況是認 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,130 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 　同一需給圏は西多摩地区を中心とした多摩全域の林地地域である。需要者の中心は同一需給圏内で林業を営む個人ま たは法人であり、同一需給圏外からの参入は少ない。木材価格の回復傾向も見られるものの、依然として林業及び林産 業の採算性は低下しており、林地の需要も極めて弱いが、価格水準には底打ち感も見られる。なお、中心となる価格帯 については、取引事例が少なく地域や規模の大小等も雑多であることから把握が困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、西多摩郡日の出町東端部に位置する都市近郊林地地域であるが、宅地化の影響も少なく転換の想定は困 難である。また木材価格の回復傾向が見られるも、林業の採算性が芳しくない現下において、林業経営を想定すること は現実性に欠けるため控除後価格並びに収益価格は求めなかった。一方、比準価格は規範性等の高い事例から求めた価 格で信頼性が高い。よって比準価格を標準として他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 青梅 13-1                   ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      1,680 円／㎡ [  99.4] 100 100 [ 100.0] 100 [  78.8] [ 100.0] 100 　　2,120  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,150 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　近年では木材生産量並びに木材価格は回復傾向に あり、コロナ禍に端を発した木材価格の高騰も見ら れたが、依然として林業の採算性は芳しくない。 　行政による林業振興等の施策が図られているもの の、依然として林地に対する需要は停滞しており、 価格水準も弱含みで推移している。 　個別的要因の特段の変動は認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  +5.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0