別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 日の出 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日の出 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山陰　良徳   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡日の出町大字平井字三吉野桜木２０９番３ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済みの住宅 地域 北6m町道 水道、ガス、下水 武蔵引田 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 、６ｍ町道 交通 施設 武蔵引田駅北東方 980m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられないため、当面は現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ五日市線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内の地縁性を 有する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は限定的である。当該地域は、町内において区画整然とした 住環境を維持しており需給関係は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地は約１３０㎡程度で１６００万円 程度、新築戸建住宅は総額２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、生活利便性や居住環境を重視して取引される地域である。当該地域は、貸家や共同住宅等の収益物件はほ とんど見られず、投資採算性に見合う賃貸市場は未成熟なことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、事例適格 要件を備える取引事例を採用しており、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を標準と し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通利便性や居住環境等が良好な地域での需 要は堅調であるが、コロナ禍での生活様式の 変化や実需の不動産取引の推移動向に留意が 必要である。 中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で地 域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％