別記様式第三 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月4日　提出
東京瑞穂 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京瑞穂 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 3,900  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
83.0 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字武蔵野９６７番
 ②地積(㎡) 4,826  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
山林（雑木林）
 雑木を中心とする市街
地に近い平坦林地域
 北東3.6m未舗装町道、背面道 箱根ケ崎

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  500 ｍ、西　    0 ｍ、南　  300 ｍ、北　   50 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　長方形    、方位・傾斜度(　    　)向　平坦
④地域的特性 特記

事項		 圏央道の青梅ＩＣまで約２ｋ
ｍ		 道

路		 ３．６ｍ未舗装町道 交通

施設		 箱根ケ崎駅北西方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 当面の間は標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想さるが、平坦地であることを生かして資材置き場、
駐車場等の準宅地的な利用方法がとられる可能性がある。
(3)最有効使用の判定 林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       3,900 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩地域及び埼玉県南部の林地地域。需要者は地縁的な選好性を有する個人や林業関係者のほか、駐車
場や資材置き場を求めている事業者等である。地域の宅地価格を勘案すると費用面から宅地化は困難であるが、資材置
き場や駐車場等の準宅地的な利用は期待できる。中心となる価格帯の把握は困難であるが総額で１００万円台の取引が
多い。周辺には工場が多く、青梅ＩＣにも近いことから準宅地的な需要は堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 具体的な宅地化の時期は予想できないため控除法は適用しない。また、林業経営実態に乏しいことから収益価格と地価
との関連性が低く収益還元法も適用しない。一方、比準価格は実際に取引された実証的な価格で、個別性が強い林地で
はあるものの補修正は適切に行われており、市場価格を反映している。以上より、比準価格を中心に、地価変動や需給
動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      2,150 円／㎡		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  56.2]		 [ 100.0]
100		 　　3,790 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      3,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルスの脅威は薄まりつつあるが、日
本経済は様子見状態となっている。国内の林地につ
いては低迷している。

現在のところ、地域内に大きな価格形成要因に影響
を与えるような特段の変化はない。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　 -10.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 東京瑞穂 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＮＫＺ４Ｋ

-955		 町田市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
b ＮＫＺ４Ｋ

-953		 所沢市


 森林   ほぼ整形 北西4m市道
｢調区｣ 地森計 県
立公(普通)
c ＮＫＺ４Ｋ

-952


森林   ほぼ台形 南東4m市道
｢調区｣
d ＮＫＺ４Ｋ

-802		 青梅市


 森林   ほぼ台形 南東2m私道
｢調区｣ 地森計 国
立公(普通)
e ＹＴＵ４Ｋ

-801		 あきる野市


 その他   ほぼ長方形 北東4.2m市道
｢調区｣
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,300  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[ 100.0]
3,198 		 100
[  82.4]
3,881 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
3,880 
b (　            ) 
4,581  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[ 100.0]
4,430 		 100
[ 106.7]
4,152 
4,150 
c (　            ) 
3,932  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[ 100.0]
3,802 		 100
[ 106.7]
3,563 
3,560 
d (　            ) 
6,238  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
6,188 		 100
[ 138.0]
4,484 
4,480 
e (　            ) 
2,269  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  70.0]
3,222 		 100
[  94.5]
3,410 
3,410 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　  +3.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　 +15.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　 -30.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      3,900 円／㎡]
東京瑞穂 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
控除法は非適用のため、転換後、造成後の公示価格からの検討は不要。
東京瑞穂 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営実態が少なく、収益価格と地価との相関関係が希薄であり、収益還元法の適用に
合理性がないため。
別記様式第三 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月4日　提出
東京瑞穂 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京瑞穂 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　徹雄   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 3,900  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
83.0 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字武蔵野９６７番
 ②地積(㎡) 4,826  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
山林（雑木林）
 雑木を中心とする市街
地に近い平坦林地域
 北東3.6m未舗装町道、背面道 箱根ケ崎

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  500 ｍ、西　    0 ｍ、南　  300 ｍ、北　   50 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　長方形    、方位・傾斜度(　    　)向　平坦
④地域的特性 特記

事項		 圏央道の青梅ＩＣまで約２ｋ
ｍ		 道

路		 ３．６ｍ未舗装町道 交通

施設		 箱根ケ崎駅北西方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 当面の間は標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想されるが、徐々に資材置き場や駐車場等の準宅地的
な土地利用が増えていくものと予想される。地価は、概ね横ばいで推移していくと予想される。
(3)最有効使用の判定 林地として利用しつつ、将来の転用を期待する (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       3,900 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩地域及び埼玉県南部の林地地域。需要者は、地縁関係をもつ個人や林業関係者のほか、駐車場や資
材置場を求めている地域の事業者。都市部からの超過宅地需要の流入を期待できない社会経済情勢にあって、将来の宅
地化はあまり期待できないが、資材置場など準宅地的な転用は期待できる。周辺工業地の需要が堅調であることも波及
してきて需要はそこそこ堅調である。中心価格帯は明瞭ではないが、数百～数千万円の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当面は林地以外に転用される可能性が低いので控除後価格を求めることは非現実的である。また林業経営実態に乏しい
地域にあって収益価格と地価との関連性がないので収益価格も求められない。一方、比準価格は、個別性の強い林地の
取引事例から求められたものではあるが適切な補修正と複数事例の採用により市場実勢を反映している。以上を踏まえ
、比準価格を標準とし、他の標準地との規準結果と地価変動率も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      2,150 円／㎡		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  54.0]		 [ 100.0]
100		 　　3,950 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      3,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 傾斜地や道路条件の良くない林地への需要は、引き
続き低迷している。なお、コロナ禍は続いているが
不動産市場は落ち着きを取り戻している。

大きな変動はない。平坦地であるので、潜在的な需
要が継続して認められる。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　 -10.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 東京瑞穂 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＹＴＵ４Ｋ

-951		 あきる野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 東0.9m市道
｢調区｣ 土砂災害特
別警戒
b ＯＫＡ４Ｋ

-951		 あきる野市


 森林   不整形 北2.5m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
c ＮＫＺ４Ｋ

-803		 青梅市


 森林   不整形 西0.6m市道
｢調区｣ 国立公(普
通)
d ＮＫＺ４Ｋ

-951		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南西9m都道
｢調区｣ 地森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,433  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]
3,388 		 100
[  73.2]
4,628 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
4,630 
b (　            ) 
1,781  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
1,763 		 100
[  57.0]
3,093 
3,090 
c (　            ) 
2,232  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]
2,205 		 100
[  56.5]
3,903 
3,900 
d (　            ) 
3,025  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]
2,971 		 100
[  77.0]
3,858 
3,860 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 自然　　　　 -30.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 自然　　　　 -25.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 自然　　　　 -30.0 宅地化　　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 自然　　　　 -30.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      3,900 円／㎡]
東京瑞穂 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
控除法は非適用のため、転換後・造成後の公示価格からの検討は不要。
東京瑞穂 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営実態が少なく、収益価格と地価との相関関係が稀薄であり、収益還元法適用の合
理性がないため。