鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京瑞穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴＵ４Ｋ -217	青梅市		建付地	（　）	長方形	南20m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
b	ＭＲＴ４Ｋ -24	武蔵村山市		更地	（　）	ほぼ台形	南8.5m都道、北5.7m、二方路		１住居高度地区2種 (70,200)
c	ＨＤＫ４Ｋ -10	武蔵村山市		建付地	（　）	不整形	南東12m市道、南西12m、北6m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
d	ＹＴＵ４Ｋ -214	武蔵村山市		貸家建付地	（　）	台形	南西12m市道、北西12m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
e	ＹＴＵ４Ｋ -222	西多摩郡瑞穂町		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m都道、北西3m、角地		準住居高度地区2種地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,408	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 89.0]	100 [ 100.0]	136,987	100 [ 122.7]	111,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 107,610	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	100,275	100 [ 98.0]	102,321		102,000
c	(　 ) 112,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	112,112	100 [ 99.9]	112,224		112,000
d	(　 ) 134,888	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	134,483	100 [ 107.9]	124,637		125,000
e	(　 ) 106,621	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.9]	115,128	100 [ 94.9]	121,315		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

東京瑞穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,238,498	1,007,004	4,231,494	3,642,100	589,394	（　0.9714） 572,537	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,927,854 円　　　　（　 46,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京瑞穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階居宅（１ＬＤＫ）、平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	100.0	135.00	1,800	243,000	3.0	729,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	135.00	100.0	135.00	1,526	206,010	1.0	206,010
							1.0	206,010
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		449,010		935,010
								206,010

⑨年額支払賃料	449,010 円　×　12ヶ月　＝　 5,388,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,388,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 446,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,133,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	935,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,186 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,238,498 円　　　　（　 20,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＤＫ４Ｋ　　　　-504	1,483 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	1,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,592 円/㎡　月額支払賃料（　 1,526 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＤＫ４Ｋ　　　　-503	1,586 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	1,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京瑞穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,800 円	47,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	167,404 円	5,580,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 394,900 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,007,004 円　（　　　　　　 3,918 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,642,100 円（　　　　　 14,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,238,498 円
②総費用	1,007,004 円
③純収益　①－②	4,231,494 円
④建物等に帰属する純収益	3,642,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	589,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	572,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,228 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,927,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出
東京瑞穂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京瑞穂 5-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　盛田　直浩

TEL.

鑑定評価額

29,300,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山１８８番６				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種 (90,200)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西8m町道	水道、下水	箱根ケ崎 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ町道

交通

施設

箱根ケ崎駅東方

360m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

住商混在のやや衰退気味の近隣商業地域ではあるが、当分の間、現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武拝島線、八高線、五日市線、青梅線沿線の瑞穂町及び周辺市に位置する商業地域である。地域は近
隣住民を相手とする路線商業地であり、同一需給圏内に地縁を有する中小法人、個人事業主が主たる需要者である。周
辺地域には、商業施設以外に大規模在来住宅やミニ分譲地も見られる。商業集積度が低く繁華性に乏しい衰退気味の商
業地であり、商業地としての需要は弱く、取引件数も少ないため、市場の中心価格帯は把握できなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

古くからの商業地域であるが、個人・中小法人の自己使用目的の取引が相対的に優勢であり、市場実態を反映した比準
価格の方が規範性・信頼性は高い。一方、繁華性に乏しく土地価格に見合う賃料収受は困難と判断されるため、賃貸経
営はやや困難と思われる。よって、収益価格は参考にとどめ、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽村 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[155.5]

[100.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済活動の制限はあるが、一
部の利便性が劣る地域の需要は弱いものの不
動産市況は回復しつつある。

繁華性に乏しく、衰退気味の商業地域である
が、住宅需要の回復もあり不動産市況は持ち
直している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京瑞穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭＫ４Ｋ -5	あきる野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m都道、南5m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＹＴＵ４Ｋ -222	西多摩郡瑞穂町		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m都道、北西3m、角地		準住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	ＹＴＵ４Ｋ -212	武蔵村山市		更地	（　）	台形	南西30m都道、北東4m、二方路		１住居高度地区2種 (70,200)
d	ＹＴＵ４Ｋ -216	青梅市		更地	（　）	長方形	南12.3m都道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,660	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	92,433	100 [ 83.0]	111,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 106,621	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.9]	115,128	100 [ 99.7]	115,474		115,000
c	(　 ) 111,430	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	120,655	100 [ 104.9]	115,019		115,000
d	(　 ) 120,985	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,501	100 [ 119.0]	101,261		101,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

東京瑞穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,159,536	986,552	4,172,984	3,557,400	615,584	（　0.9714） 597,978	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,457,875 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京瑞穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	ＬＳ2	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階ファミリータイプ４４㎡程度の共同住宅３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	100.0	132.00	1,850	244,200	3.0	732,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	132.00	100.0	132.00	1,500	198,000	1.0	198,000
							1.0	198,000
～

～

～

計		264.00	100.0	264.00		442,200		930,600
								198,000

⑨年額支払賃料	442,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,306,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,306,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 439,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,058,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	930,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,446 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,159,536 円　　　　（　 20,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＲＴ４Ｋ　　　　-501	1,528 ( 1,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,516	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＲＴ４Ｋ　　　　-502	1,512 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京瑞穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,200 円	46,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	164,952 円	5,498,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,700 円	46,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,200 円	46,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 986,552 円　（　　　　　　 3,839 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,557,400 円（　　　　　 13,842 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,159,536 円
②総費用	986,552 円
③純収益　①－②	4,172,984 円
④建物等に帰属する純収益	3,557,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	615,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	597,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,327 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,457,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）