別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 東京瑞穂 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -9 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町大字二本木字南長田１０３４番１１ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南4m町道 水道、下水 箱根ケ崎 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 町道 交通 施設 箱根ケ崎駅北方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、共同住宅等が建つ住宅地域として熟成しつつあり、当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八高線を沿線とする瑞穂町及び周辺市に存する地価水準の比較的低位な住宅地域である。主な需要者は 同一需給圏内の居住者等であり圏域外からの転入者は少ない。本地域は最寄り駅から距離があり、街並みもやや雑然と しているため、住宅地需要は総じて弱い地域であるが、総額の値頃感からコロナ禍でも不動産需要は持ち直している。 市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額２，０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域における地価は、戸建住宅地としての自己使用を前提とした需給バランスにより形成されて おり賃貸経営は成り立たないため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する 取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [105.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動の制限はあるが、一 部の利便性が劣る地域の需要は弱いものの不 動産市況は回復しつつある。 駅接近性のやや劣る価格水準の低位な既成住 宅地域であるが、不動産市況は持ち直してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％