別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 東京瑞穂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町大字殿ケ谷字狭山平８８４番３ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東4m町道 水道、下水 箱根ケ崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　町道 交通 施設 箱根ケ崎駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に価格形成に大きな影響を与える要因の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線・青梅線各駅より徒歩圏内及び徒歩圏限界域界隈の西多摩地区に存する住宅地域である。主 な需要者は若年層の一次取得者で、瑞穂町郊外部の住宅地であるため引き合いは弱い。テレワークの進展による需要増 は価格形成に影響するほどではない。中心となる価格帯は、新築戸建住宅で２，５００万円程度、中古戸建住宅で１， ５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件では同一需給圏内において取引された事例 より求められており実証的な価格である。対象標準地は郊外部の住宅地域に存するため、収益的な利用を行うことが困 難であることから収益還元法の適用は行わない。以上より、市場の特性を踏まえ、比準価格を標準に代表標準地からの 検討を加えて、最近の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.7] [104.0] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの脅威は薄まりつつある が、日本経済は様子見状態となっている。 木造二階建の戸建住宅を中心とした住宅地域 であり、今後も現状のまま推移するものと考 えられる。地域内に特段の地域要因の変化は ない。 標準的な画地として、特段の変化要因は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％