鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＮ（公）４ -1	西東京市		更地	（　）	不整形	北38.6m都道、西25m、北東4.5m、三方路		近商 (100,300)
b	ＩＮ（公）４ -2	西東京市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m都道、南16.8m、角地		準住居 (80,200)
c	ＭＡ（公）４ -10	西東京市		建付地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	ＭＡ（公）４ -15	西東京市		貸家建付地	（　）	台形	北10m市道、南東4.5m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
e	ＫＴ（公）４ -13	西東京市		建付地	（　）	台形	北4m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,770	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	324,047	100 [ 97.8]	331,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 362,105	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	374,810	100 [ 116.4]	322,002		322,000
c	(　 ) 486,054	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	469,696	100 [ 133.9]	350,781		351,000
d	(　 ) 374,516	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	368,274	100 [ 111.7]	329,699		330,000
e	(　 ) 279,013	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	310,702	100 [ 95.5]	325,342		325,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

西東京 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,220,378	2,675,696	10,544,682	7,449,400	3,095,282	（　0.9519） 2,946,399	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	68,520,907 円　　　　（　 274,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付共同住宅	125.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	250 ㎡	10.0 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階共同住宅１ＬＤＫ約４０㎡×９戸

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	95.0	114.00	2,896	330,144	6.0	1,980,864
							1.0	330,144
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	2,317	264,138	1.0	264,138
							1.0	264,138
3～ 3	住宅	120.00	95.0	114.00	2,340	266,760	1.0	266,760
							1.0	266,760
4～ 4	住宅	120.00	95.0	114.00	2,387	272,118	1.0	272,118
							1.0	272,118
～

計		480.00	95.0	456.00		1,133,160		2,783,880
								1,133,160

⑨年額支払賃料	1,133,160 円　×　12ヶ月　＝　 13,597,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,597,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 679,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,918,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,783,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,447 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,133,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 275,907 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,220,378 円　　　　（　 52,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）４賃　　　　-15	2,714 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	2,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,368 円/㎡　月額支払賃料（　 2,317 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴ（公）４賃　　　　-36	2,392 ( 2,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.5]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	2,246
c	ＫＴ（公）４賃　　　　-27	2,360 ( 2,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.7]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,425

西東京 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	679,896 円	13,597,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 981,700 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,675,696 円　（　　　　　　 10,703 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,449,400 円（　　　　　 29,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,220,378 円
②総費用	2,675,696 円
③純収益　①－②	10,544,682 円
④建物等に帰属する純収益	7,449,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,095,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,946,399 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,786 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,520,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西東京 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-8

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　木村　修

TEL.

鑑定評価額

81,800,000 円

１㎡当たりの価格

327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市富士町４丁目７８５番５７｢富士町４－１－８｣				②地積　(㎡)	250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2.5	事務所兼共同住宅ＲＣ5F1B	共同住宅のほか店舗等が混在する路線商業地域	北16m都道	水道、ガス、下水	東伏見 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

東伏見駅　北西方

560m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武新宿線及び池袋線沿いの幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は地元資産家又は不動産会社若しくは
事業者が想定される。近隣地域は、ロードサイド店舗の商業収益性及び駅徒歩圏内で居住利便性が見込まれるため、画
地の規模・形状によって、用途の多様性が認められる。価格水準は画地規模に大小があるが単価ベースで坪１００万円
台が一つの相場である。近隣地域の地価は新型コロナの影響が緩和しやや上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商住が混在し居住利便性と商業収益性が認められる。採用事例は比較可能な市内の商業地等の取引事例で、
各々特性を有し、一長一短が認められるが、価格水準の把握には十分な指標を与えるものであった。一方、直接法によ
る収益価格は対象地の特性を反映し、一定の規範性が認められるが、許容容積率の影響を受けて低位に収まった。以上
より、比準価格を中心に、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 306,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[100.0]
100

326,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    326,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響は少しずつ緩和され当市
の不動産価格は緩やかな回復基調が見られる
。

最寄駅から徒歩圏にある、青梅街道沿いの商
業地域。従来より路面店の出店、マンション
建築が見られる。その他格別の変動要因はな
い。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＤＹ（公）４ -105	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m都道、東4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	ＴＭ（公）４ -103	西東京市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＥＹ（公）４ -105	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	ＥＹ（公）４ -106	西東京市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 314,618	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	295,230	100 [ 90.6]	325,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 568,827	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	570,533	100 [ 156.8]	363,860		364,000
c	(　 ) 357,818	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	359,965	100 [ 108.6]	331,459		331,000
d	(　 ) 355,850	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	357,629	100 [ 106.3]	336,434		336,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 331,000 円／㎡]

西東京 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,152,649	2,672,108	10,480,541	7,449,400	3,031,141	（　0.9519） 2,885,343	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,101,000 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	125.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	250 ㎡	10.0 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階共同住宅１ＬＤＫ約４０㎡×計９戸

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

想定建物のレンタブル比を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	95.0	114.00	2,900	330,600	6.0	1,983,600
							1.0	330,600
2～ 2	共同住宅	120.00	95.0	114.00	2,299	262,086	1.0	262,086
							1.0	262,086
3～ 3	共同住宅	120.00	95.0	114.00	2,320	264,480	1.0	264,480
							1.0	264,480
4～ 4	共同住宅	120.00	95.0	114.00	2,370	270,180	1.0	270,180
							1.0	270,180
～

計		480.00	95.0	456.00		1,127,346		2,780,346
								1,127,346

⑨年額支払賃料	1,127,346 円　×　12ヶ月　＝　 13,528,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,528,152 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 676,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,851,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,780,346 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,127,346 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 274,492 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,152,649 円　　　　（　 52,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡ（公）賃４　　　　-19	2,211 ( 2,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＯ（公）４賃　　　　-19	2,402 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,402
c	ＫＴ（公）４賃　　　　-33	2,148 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,261

西東京 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	676,408 円	13,528,152　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 981,700 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,672,108 円　（　　　　　　 10,688 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,449,400 円（　　　　　 29,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,152,649 円
②総費用	2,672,108 円
③純収益　①－②	10,480,541 円
④建物等に帰属する純収益	7,449,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,031,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,885,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,101,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）