鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＹ（公）４ -106	西東京市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
b	ＮＦ（公）４ -109	小金井市		建付地	（　）	ほぼ台形	東18m都道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	ＥＹ（公）４ -28	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	ＫＮ（公）４ -13	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
e	ＭＡ（公）４ -15	西東京市		貸家建付地	（　）	台形	北10m市道、南東4.5m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,850	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	357,273	100 [ 121.0]	295,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 365,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,444	100 [ 122.3]	298,809		299,000
c	(　 ) 483,295	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	395,244	100 [ 124.7]	316,956		317,000
d	(　 ) 279,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,511	100 [ 84.9]	329,224		329,000
e	(　 ) 374,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	367,173	100 [ 116.2]	315,984		316,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 306,000 円／㎡]

西東京 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,245,239	907,588	3,337,651	2,371,160	966,491	（　0.9752） 942,522	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,420,955 円　　　　（　 233,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.20	Ｓ3	164.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	92 ㎡	9.7 m x 9.3 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階共同住宅（２ＤＫ、専有面積５５㎡程度）と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

規模、構造、用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	52.06	100.0	52.06	2,313	120,415	6.0	722,490
							1.0	120,415
2～ 2	居宅	56.46	100.0	56.46	2,103	118,735	1.0	118,735
							1.0	118,735
3～ 3	居宅	56.46	100.0	56.46	2,208	124,664	1.0	124,664
							1.0	124,664
～

～

計		164.98	100.0	164.98		363,814		965,889
								363,814

⑨年額支払賃料	363,814 円　×　12ヶ月　＝　 4,365,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,365,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,147,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	965,889 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 363,814 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 88,583 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,245,239 円　　　　（　 46,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＮ（公）４賃　　　　-17	1,935 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,103 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＮ（公）４賃　　　　-18	2,313 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,408
c	ＥＹ（公）４賃　　　　-26	2,104 ( 2,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,109

西東京 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,000 円	37,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,288 円	4,365,768　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 907,588 円　（　　　　　　 9,865 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 164.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,371,160 円（　　　　　 25,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,245,239 円
②総費用	907,588 円
③純収益　①－②	3,337,651 円
④建物等に帰属する純収益	2,371,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	966,491 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	942,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,420,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西東京 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-7

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　高坂　哲男

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市新町２丁目２８３番２外｢新町２－４－１｣				②地積　(㎡)	92 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1	事務所、倉庫兼住宅Ｓ3F1B	事務所と店舗等が見られる都道沿いの商業地域	東16m都道	水道、ガス、下水	武蔵境 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

武蔵境駅北方

1.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中低層店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に変化はなく、当面は現状のま
ま推移するものと予測する。地価は、当分の間横ばい乃至やや強含みで推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 239,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線、西武新宿線及び池袋線沿線で、西東京市、小平市、武蔵野市、三鷹市を中心とする近隣商
業地域である。需要者は、地縁的選考性を有する個人事業主が中心である。ＪＲ中央線の利用が可能なため共同住宅と
しての利用を前提とする需要者も想定される。近隣商業地の需要は規模・用途共に多様であり、バラツキは大きいもの
の、概ね３０万円／㎡程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には、店舗付共同住宅や共同住宅も多く、賃貸市場も成熟しており、投資目的の市場参加者も散見される。一
方、実際に取引された取引事例から求めた比準価格は実証的であり、説得力を有する。需要者は地縁的選考性を有する
個人事業主等であり、近隣相場及び背後の住宅地相場も反映した価格を重視するものと判断する。従って、比準価格を
重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 306,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西東京市の人口は東京都と同様で増加傾向、
高齢化は徐々に進んでいる。昨年から続く新
型コロナウイルス感染症の影響に注視する必
要がある。

街道沿いの商業地であるが、五日市街道等と
比較して、商業繁華性に劣る。住宅用途の利
用も見られる。地域要因に大きな変化はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＡ（公）４ -15	西東京市		貸家建付地	（　）	台形	北10m市道、南東4.5m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
b	ＩＮ（公）４ -1	西東京市		更地	（　）	不整形	北38.6m都道、西25m、北東4.5m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＫＴ（公）４ -19	西東京市		更地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	ＥＹ（公）４ -106	西東京市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,516	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	368,274	100 [ 106.2]	346,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 332,770	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	324,370	100 [ 105.0]	308,924		309,000
c	(　 ) 309,652	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	307,506	100 [ 105.8]	290,648		291,000
d	(　 ) 355,850	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	357,273	100 [ 116.4]	306,936		307,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

西東京 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,232,521	869,542	3,362,979	2,371,160	991,819	（　0.9752） 967,222	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,982,318 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.20	Ｓ3	164.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	92 ㎡	9.7 m x 9.3 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階（２ＬＤＫ）約５６㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	52.06	100.0	52.06	2,250	117,135	6.0	702,810
							1.0	117,135
2～ 2	住宅	56.46	100.0	56.46	2,150	121,389	1.0	121,389
							1.0	121,389
3～ 3	住宅	56.46	100.0	56.46	2,200	124,212	1.0	124,212
							1.0	124,212
～

～

計		164.98	100.0	164.98		362,736		948,411
								362,736

⑨年額支払賃料	362,736 円　×　12ヶ月　＝　 4,352,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,352,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,135,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	948,411 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,736 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 88,321 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,232,521 円　　　　（　 46,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）４賃　　　　-2	2,062 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,198 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）４賃　　　　-33	2,086 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.1]	100 [ 99.0]	2,285
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,600 円	37,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	217,642 円	4,352,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 869,542 円　（　　　　　　 9,452 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 164.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,371,160 円（　　　　　 25,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,232,521 円
②総費用	869,542 円
③純収益　①－②	3,362,979 円
④建物等に帰属する純収益	2,371,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	991,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	967,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,513 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,982,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）