鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ（公）４ -103	西東京市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＭＡ（公）４ -10	西東京市		建付地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＴＭ（公）４ -18	小金井市		貸家建付地	（　）	長方形	西20m都道、北4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＫＳ（公）４ -30	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
e	ＴＭ（公）４ -101	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南西7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 568,827	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	570,533	100 [ 89.6]	636,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	637,000
b	(　 ) 486,054	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	488,484	100 [ 91.8]	532,118		532,000
c	(　 ) 589,503	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	580,256	100 [ 95.6]	606,962		607,000
d	(　 ) 575,550	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	583,608	100 [ 102.0]	572,165		572,000
e	(　 ) 531,642	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,680	100 [ 104.1]	519,385		519,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 536,000 円／㎡]

西東京 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の立地で土地の再調達原価が把握困難と判断されたため、その適用を断念した
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,800,116	2,847,468	10,952,648	8,125,200	2,827,448	（　0.9512） 2,689,469	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	61,124,295 円　　　　（　 389,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	123.48	Ｓ3F1B	493.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	157 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 7.3 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

法令や条例の規制等に配慮した上で、地下１階及び１階は店舗、２階及び３階は事務所を想定した。

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

想定建物の構造や用途等を勘案の上で査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	123.48	88.9	109.80	2,800	307,440	6.0	1,844,640
							1.0	307,440
1～ 1	店舗	123.48	77.6	95.76	3,500	335,160	6.0	2,010,960
							1.0	335,160
2～ 2	事務所	123.48	88.9	109.80	2,500	274,500	6.0	1,647,000
							1.0	274,500
3～ 3	事務所	123.48	88.9	109.80	2,500	274,500	6.0	1,647,000
							1.0	274,500
～

計		493.92	86.1	425.16		1,191,600		7,149,600
								1,191,600

⑨年額支払賃料	1,191,600 円　×　12ヶ月　＝　 14,299,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,299,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 714,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,584,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,149,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,921 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,191,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 147,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,800,116 円　　　　（　 87,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ（公）４賃　　　　-29	2,228 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,540 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）４賃　　　　-21	2,956 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,175
c	ＴＭ（公）４賃　　　　-30	2,689 ( 2,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,018

西東京 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	122,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	571,968 円	14,299,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 537,000 円	査定に基づく。
	建物　　　　　　　　　 1,006,500 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,847,468 円　（　　　　　　 18,137 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 493.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,125,200 円（　　　　　 51,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,800,116 円
②総費用	2,847,468 円
③純収益　①－②	10,952,648 円
④建物等に帰属する純収益	8,125,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,827,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,689,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,130 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,124,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 389,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西東京 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-6

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堂下　裕史

TEL.

鑑定評価額

83,100,000 円

１㎡当たりの価格

529,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３｢ひばりが丘１－３－５｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ3F1B	小売店舗、店舗兼事務所ビル等が多い商業地域	南東7.3m都道	水道、ガス、下水	ひばりヶ丘 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ都道

交通

施設

ひばりヶ丘駅　南西方

210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測されるが、ひばりヶ丘駅北口の再開発事業の影響は注視を要する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 545,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西東京市内を中心に周辺市区を含む西武線及び中央線沿線各駅周辺の商業地域である。需要者は地元に地
縁のある個人や中小の法人などが想定できる。土地供給は少なく、駅前立地の希少性及びひばりヶ丘駅北口駅前広場完
成や低金利、コロナ禍の縮小により地価はやや上昇傾向にある。商業地のため、市場での中心価格帯の把握は困難であ
るが、標準地の規模であれば㎡あたり５０万円台前半が目安となるものと判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗ビル等による一定の賃貸市場が形成されており、自用目的のほかに賃貸物件建設を目的とした投資家に
よる土地取引も想定される地域である。よって本件では、客観的で市場性や事業採算性を織り込んでいると判断される
比準価格を標準とし、投資採算性を反映しているものの想定要素が多く流動的な収益価格を比較考量して鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 800,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[103.0]

100
[147.5]

[100.0]
100

529,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    524,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

微増傾向にあった西東京市の人口は頭打ちで
、高齢化は進行している。低金利の持続及び
コロナ禍の縮小により不動産需要は回復傾向
にある。

ひばりヶ丘駅南口の商業地域で、駅北口駅前
広場完成のほか上記一般的要因により地価は
上昇基調で推移した。

形状、規模ともに標準的であり、市場での競
争力に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ（公）４ -109	西東京市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、中間画地		商業 (86,236)
b	ＩＮ（公）４ -1	西東京市		更地	（　）	不整形	北38.6m都道、西25m、北東4.5m、三方路		近商 (100,300)
c	ＤＹ（公）４ -112	西東京市		建付地	（　）	台形	東7m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＥＹ（公）４ -105	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 428,311	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	436,964	100 [ 77.4]	564,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	565,000
b	(　 ) 332,770	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	335,435	100 [ 64.4]	520,862		521,000
c	(　 ) 293,028	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	342,205	100 [ 62.5]	547,528		548,000
d	(　 ) 357,818	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	361,038	100 [ 67.0]	538,863		539,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.3	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -8.9	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 545,000 円／㎡]

西東京 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,818,911	3,113,940	10,704,971	8,125,200	2,579,771	（　0.9512） 2,453,878	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	55,769,955 円　　　　（　 355,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	123.48	Ｓ3F1B	493.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	157 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 7.3 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地階～１階を店舗（フロアー貸）、２階以上を事務所（フロアー貸）と想定

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	123.48	88.9	109.80	2,750	301,950	6.0	1,811,700
							1.0	301,950
1～ 1	店舗	123.48	77.6	95.76	3,950	378,252	6.0	2,269,512
							1.0	378,252
2～ 2	事務所	123.48	88.9	109.80	2,340	256,932	4.0	1,027,728
							1.0	256,932
3～ 3	事務所	123.48	88.9	109.80	2,340	256,932	4.0	1,027,728
							1.0	256,932
～

計		493.92	86.1	425.16		1,194,066		6,136,668
								1,194,066

⑨年額支払賃料	1,194,066 円　×　12ヶ月　＝　 14,328,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,328,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 716,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,612,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,136,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,194,066 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 148,261 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,818,911 円　　　　（　 88,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）４賃　　　　-21	2,956 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 99.1]	100 [100.0]	4,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,013 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＤＹ（公）４賃　　　　-22	1,635 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [ 63.6]	100 [100.0]	3,809
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	610,000 円	122,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	716,440 円	14,328,792　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 537,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,006,500 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,113,940 円　（　　　　　　 19,834 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 493.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,125,200 円（　　　　　 51,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,818,911 円
②総費用	3,113,940 円
③純収益　①－②	10,704,971 円
④建物等に帰属する純収益	8,125,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,579,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,453,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,769,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,000 円／㎡）