鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ（公）４ -109	西東京市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、中間画地		商業 (86,236)
b	ＥＹ（公）４ -105	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＭＡ（公）４ -10	西東京市		建付地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＫＮ（公）４ -7	西東京市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、西4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
e	ＴＭ（公）４ -103	西東京市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 428,311	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	435,233	100 [ 130.3]	334,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	334,000
b	(　 ) 357,818	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	359,965	100 [ 124.2]	289,827		290,000
c	(　 ) 486,054	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	469,696	100 [ 143.2]	328,000		328,000
d	(　 ) 372,381	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	349,433	100 [ 115.4]	302,802		303,000
e	(　 ) 568,827	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	570,533	100 [ 127.8]	446,426		446,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

西東京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,053,295	4,747,018	18,306,277	15,024,000	3,282,277	（　0.9539） 3,130,964	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	69,576,978 円　　　　（　 240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.00	ＲＣ7	889.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	290 ㎡	15.9 m x 18.2 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロワー貸しの店舗、２階以上は２ＤＫタイプ（平均４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 96.1 ％
の理由

同程度の店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.00	85.0	107.95	3,750	404,813	5.0	2,024,065
							0.0	0
2～ 2	住宅	127.00	98.0	124.46	2,300	286,258	1.0	286,258
							1.0	286,258
3～ 3	住宅	127.00	98.0	124.46	2,000	248,920	1.0	248,920
							1.0	248,920
4～ 6	住宅	127.00	98.0	124.46	2,000	248,920	1.0	248,920
							1.0	248,920
7～ 7	住宅	127.00	98.0	124.46	2,400	298,704	1.0	298,704
							1.0	298,704

計		889.00	96.1	854.71		1,985,455		3,604,707
								1,580,642

⑨年額支払賃料	1,985,455 円　×　12ヶ月　＝　 23,825,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 854.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,825,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,191,273 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,634,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,604,707 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,580,642 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 384,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,053,295 円　　　　（　 79,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）４賃　　　　-20	2,296 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＯ（公）４賃　　　　-27	2,334 ( 2,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	2,455
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	953,018 円	23,825,460　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,980,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,747,018 円　（　　　　　　 16,369 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 889.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,024,000 円（　　　　　 51,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,053,295 円
②総費用	4,747,018 円
③純収益　①－②	18,306,277 円
④建物等に帰属する純収益	15,024,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,282,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,130,964 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,576,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西東京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 5-2

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　中田　文央

TEL.

鑑定評価額

89,900,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市谷戸町３丁目３０５１番３４外｢谷戸町３－９－４｣				②地積　(㎡)	290 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	診療所兼事務所Ｓ2	店舗、事務所のほか住宅等が混在する商業地域	西12m都道	水道、ガス、下水	ひばりヶ丘 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ都道

交通

施設

ひばりヶ丘駅南方

840m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

複合商業施設フレスポひばりが丘の開業により生活上の利便性が向上した。今後徐々に地域内の繁華性が高まる
と予測する。地価水準は微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 321,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西東京市を中心とする周辺各都市の住商混在地域で、幹線道路及び準幹線道路沿いを含む。需要者の中心
は物販店、飲食店等を経営する事業者、自用又は賃貸経営を目的とする個人や法人、開発目的の不動産業者等である。
供給は限定的であるが、商業施設を中心に人通りも増えて、その影響を受けつつ一定の需要は維持している。需要の中
心となる価格帯は画地規模、物件の収益性、取引主体等により異なるが、３０～５０万円／㎡程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市内における住商用途混在の取引事例を広域的に収集しており、比準価格については信頼性が高い。一方、同一需給圏
内において事業者等が自用目的で購入するケースのほか、収益性を踏まえながら賃貸用不動産を購入を検討する投資家
等も想定できるものの土地価格に見合う賃料を徴収できているとはいいがたい。よって市場性を反映した比準価格を標
準に収益価格を比較考量のうえ、さらに市場の需給動向を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で市内の経済活動は回復途上
であるが、駅周辺の再開発事業や商業施設の
進出により利便性や収益性が向上することを
期待されている。

幹線道路沿いの近隣商業地域で、一昨年開業
した大型商業施設を中心に利便性が向上し、
人通りも多くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＤＹ（公）４ -112	西東京市		建付地	（　）	台形	東7m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＤＹ（公）４ -105	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m都道、東4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	ＥＹ（公）４ -109	西東京市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南18m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＭＡ（公）４ -15	西東京市		貸家建付地	（　）	台形	北10m市道、南東4.5m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,028	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	342,205	100 [ 103.2]	331,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 314,618	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	294,642	100 [ 103.6]	284,403		284,000
c	(　 ) 364,380	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,109	100 [ 111.4]	327,746		328,000
d	(　 ) 374,516	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	368,274	100 [ 93.1]	395,568		396,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 321,000 円／㎡]

西東京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,015,050	4,618,306	18,396,744	15,211,800	3,184,944	（　0.9539） 3,038,118	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	67,513,733 円　　　　（　 233,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	127.20	ＲＣ7	890.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	290 ㎡	15.9 m x 18.2 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸を想定し、住宅は住戸タイプ１ＤＫ、平均専有面積を約３０㎡とした。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.20	96.2	122.40	2,550	312,120	6.0	1,872,720
							0.0	0
2～ 2	住宅	127.20	96.2	122.40	2,100	257,040	1.0	257,040
							1.0	257,040
3～ 4	住宅	127.20	96.2	122.40	2,130	260,712	1.0	260,712
							1.0	260,712
5～ 6	住宅	127.20	96.2	122.40	2,170	265,608	1.0	265,608
							1.0	265,608
7～ 7	住宅	127.20	96.2	122.37	2,210	270,438	1.0	270,438
							1.0	270,438

計		890.40	96.2	856.77		1,892,238		3,452,838
								1,580,118

⑨年額支払賃料	1,892,238 円　×　12ヶ月　＝　 22,706,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 856.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,706,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,189,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,597,513 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,452,838 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,580,118 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 384,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,015,050 円　　　　（　 79,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＦ（公）４賃　　　　-31	1,884 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,147 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＦ（公）４賃　　　　-32	2,788 ( 2,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,558
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	713,606 円	23,786,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 199,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,004,700 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,618,306 円　（　　　　　　 15,925 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 890.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,211,800 円（　　　　　 52,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,015,050 円
②総費用	4,618,306 円
③純収益　①－②	18,396,744 円
④建物等に帰属する純収益	15,211,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,184,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,038,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,513,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,000 円／㎡）