別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
西東京 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -24 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　敦彦   TEL.
鑑定評価額 55,000,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市柳沢５丁目５９番１５
｢柳沢５－１３－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 西5.3m市道 水道、ガス、下水 西武柳沢

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．３
ｍ市道		 交通

施設		 西武柳沢駅　南方

850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場・作業所等から、アパート及び一般住宅等へと移行した地域である。地価はコロナ禍による先行き不透
明感はあるもののわずかながらの上昇で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び近隣市の西武線の各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は、都心への通勤者世帯の西東
京市及び近隣市に自己居住目的の個人が中心である。駅徒歩圏で利便性が高い上、昨今住環境の良好さが増しつつあり
、コロナ禍による先行き不透明感はあるものの地価は微上昇で推移した。取引の中心となる価格帯は、１００㎡程度の
新築戸建て住宅が４０００万円台、土地のみで３０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、以前は工業作業所等も見られたが住宅地への移行が進んだ地域である。規模の大きい土地に
ついては、マンション用地の需要が見込まれるが、対象標準地は法令上の制限により、容積率等高度利用が困難である
。新規供給のほとんどが、自己使用の戸建住宅であり、収益目的の取引は少ない。従って、市場の実態を反映した実証
的な比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    361,000 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[131.5]		 [102.0]
100		 278,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍にあって先行き不透明感があるもの
の、道路整備が進みつつあり需要は堅調であ
る。地価は微上昇となった。


最寄駅に近い住宅地域としての地域要因に変
化を与えるような特段の変動要因は認められ
ない。コロナ禍にありながら地価は微上昇し
た。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ（公）
４
-9		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ＤＹ（公）
４
-23		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＫＴ（公）
４
-5		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＮ（公）
４
-18		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＫＮ（公）
４
-10		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北4m、角地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
270,789 		 100
[  98.9]
273,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
252,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
287,635 		 100
[ 106.3]
270,588 
276,000 
c (　           ) 
259,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
289,789 		 100
[ 105.9]
273,644 
279,000 
d (　           ) 
289,344  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
290,791 		 100
[ 103.8]
280,145 
286,000 
e (　           ) 
261,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
252,606 		 100
[  96.8]
260,957 
266,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



西東京 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,153,966 
1,670,339 
6,483,627 
4,743,400 
1,740,227 		 （　0.9749）
1,696,547 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     37,701,044 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 114.00 Ｓ3 342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     13.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
114.00 
99.0 
112.86 
2,000 
225,720 		 1.0  225,720 
1.0  225,720 

 2～ 2		 住宅
114.00 
99.0 
112.86 
2,100 
237,006 		 1.0  237,006 
1.0  237,006 

 3～ 3		 住宅
114.00 
99.0 
112.86 
2,100 
237,006 		 1.0  237,006 
1.0  237,006 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
342.00 
99.0 
338.58 

699,732 		 699,732 
699,732 
⑨年額支払賃料        699,732 円　×　12ヶ月　＝　       8,396,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     338.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,396,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       419,839 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,976,945 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           699,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          699,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         170,374 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,153,966 円　　　　（　        41,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＯ（公）４賃
　　　　-29		 2,475  
(   2,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
2,229 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,147 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＹ（公）４賃
　　　　-39		 2,269  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
2,064 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 370,000 円  　　　　     74,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 419,839 円  　　　        8,396,784　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      610,500 円  　　　　     74,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        74,000 円  　　　　     74,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,000 円  　　　　     74,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,670,339 円　（　　　　　　         8,436 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,743,400 円  
（　　　　　        23,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,153,966 円      
②総費用 1,670,339 円      
③純収益　①－② 6,483,627 円      
④建物等に帰属する純収益 4,743,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,740,227 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,696,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,568 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,701,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
西東京 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 -24 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　修   TEL.
鑑定評価額 55,000,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市柳沢５丁目５９番１５
｢柳沢５－１３－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 西5.3m市道 水道、ガス、下水 西武柳沢

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、５．３
ｍ市道		 交通

施設		 西武柳沢駅　南方

850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び隣接市区の西武新宿線、同池袋線沿線徒歩圏内の低層住宅地域と判定した。典型的な需要者
は都心への通勤世帯者が中心。近隣地域は公共交通接近性及び居住環境が比較的良好なため、従来から需給は安定的に
推移している。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で４５００万円前後、更地は１２０㎡で３０００万円前後。近隣地
域の地価は新型コロナの影響が緩和しやや上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上より、２試算価格を得たが開差が生じているため再吟味する。比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。
本件では最寄駅を同一とする類似性が高い事例を採用しており、規範性が高い価格が得られた。一方、収益価格は収益
性に着目した理論的な価格であるが、住宅地においては収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される。従って、比
準価格を重視して、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    361,000 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[131.3]		 [102.0]
100		 278,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の影響は少しずつ緩和され当市
の不動産価格は緩やかな回復基調が見られる
。


西武柳沢駅から徒歩圏内にある住宅地であり
、居住環境は普通程度。格別の地域変動要因
はなく、当面現状維持と予測される。


西方位の画地。その他、格別の個別的要因の
変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  +4.2
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ（公）
４
-102		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ＫＮ（公）
４
-8		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ＫＴ（公）
４
-26		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.5m私道
、中間画地
準住居
高度地区2種
(70,180)
d ＭＡ（公）
４
-20		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4.5m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
215,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
228,536 		 100
[  85.7]
266,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
324,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
319,700 		 100
[ 115.8]
276,079 
282,000 
c (　           ) 
276,195  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
274,281 		 100
[ 101.2]
271,029 
276,000 
d (　           ) 
310,078  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
308,543 		 100
[ 111.7]
276,225 
282,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



西東京 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,013,234 
1,640,193 
6,373,041 
4,647,250 
1,725,791 		 （　0.9749）
1,682,474 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     37,388,311 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ3 335.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     13.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫまたは２Ｋ約３５㎡×各階３戸 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
2,150 
222,525 		 1.0  222,525 
1.0  222,525 

 2～ 2		 住宅
110.00 
95.0 
104.50 
2,201 
230,005 		 1.0  230,005 
1.0  230,005 

 3～ 3		 住宅
110.00 
95.0 
104.50 
2,250 
235,125 		 1.0  235,125 
1.0  235,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
335.00 
93.3 
312.50 

687,655 		 687,655 
687,655 
⑨年額支払賃料        687,655 円　×　12ヶ月　＝　       8,251,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,251,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       412,593 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,839,267 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           687,655 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          687,655 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         167,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,013,234 円　　　　（　        40,471 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＹ（公）４賃
　　　　-39		 2,269  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,269 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,201 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＯ（公）４賃
　　　　-29		 2,475  
(   2,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,250 
c ＥＹ（公）４賃
　　　　-52		 2,476  
(   2,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,153 
西東京 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 362,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 412,593 円  　　　        8,251,860　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      598,100 円  　　　　     72,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        72,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,640,193 円　（　　　　　　         8,284 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     335.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,647,250 円  
（　　　　　        23,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,013,234 円      
②総費用 1,640,193 円      
③純収益　①－② 6,373,041 円      
④建物等に帰属する純収益 4,647,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,725,791 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,682,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,388,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）