鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ（公）４ -109	西東京市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＫＮ（公）４ -10	西東京市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北4m、角地		１低専 (50,80)
c	ＫＮ（公）４ -18	西東京市		更地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＤＹ（公）４ -107	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、南西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＫＴ（公）４ -5	西東京市		建付地	（　）	不整形	南5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,787	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	290,163	100 [ 100.0]	290,163	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 261,664	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	252,355	100 [ 92.5]	272,816		286,000
c	(　 ) 289,344	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	290,501	100 [ 98.0]	296,430		311,000
d	(　 ) 325,468	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	302,005	100 [ 97.9]	308,483		324,000
e	(　 ) 259,255	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	289,213	100 [ 98.9]	292,430		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

西東京 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,382,453	457,570	1,924,883	1,193,640	731,243	（　0.9725） 711,134	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,802,978 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	94.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	127 ㎡	11.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、約４７㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	47.00	100.0	47.00	2,150	101,050	1.0	101,050
							1.0	101,050
2～ 2	住宅	47.00	100.0	47.00	2,200	103,400	1.0	103,400
							1.0	103,400
～

～

～

計		94.00	100.0	94.00		204,450		204,450
								204,450

⑨年額支払賃料	204,450 円　×　12ヶ月　＝　 2,453,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,453,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 122,670 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,330,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	204,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,382,453 円　　　　（　 18,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＮ（公）４賃　　　　-17	1,935 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,249 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＮ（公）４賃　　　　-18	2,313 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,600 円	17,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	122,670 円	2,453,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 143,500 円	17,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,570 円　（　　　　　　 3,603 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,193,640 円（　　　　　 9,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,382,453 円
②総費用	457,570 円
③純収益　①－②	1,924,883 円
④建物等に帰属する純収益	1,193,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	731,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	711,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,802,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
西東京 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 -11

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　冨田　建

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

309,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市新町６丁目６６１番７｢新町６－２－２２｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	武蔵境 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

武蔵境駅北西方

2.1km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域はバス便の立地との不利要素がある上に西東京市の人口が微増から横ばい傾向に転じつつある一方で、
市内の地価が手頃な水準の地域で住宅開発が盛んな点を勘案すると、地域の価格動向は微増傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 309,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線各駅からのバス便を主な交通手段とする範囲を含む西東京市南部の住宅地域全般と判定し、需
要の主体は自用の住宅を求める個人と思慮する。中心価格帯は土地価格は１００～１３０㎡前後で３，０００万円台程
度、新築戸建物件は５，０００万円前後程度である。市の人口が横ばい傾向である一方でバス便とは言えＪＲ中央線を
利用できる範囲を含む点を考慮すると一定の住宅需要が期待できるため、価格動向は微増傾向で推移と予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は自用目的の需要が主体の閑静な住宅地域に位置する。このため、有力な市場参加者の思考は利便性・快適
性を反映した取引事例の価格水準に依拠すると思慮され、投資採算性への意識は乏しい。また、本件では十分な取引事
例に基づき適切な比較検討ができたため比準価格の説得力・精度は高い。以上より、本件では比準価格を重視の上で収
益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡をも踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 361,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[121.1]

[105.0]
100

311,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍や西東京市の人口が横ばい傾向の一
方で同一需給圏での手頃な価格水準の住宅需
要の上昇を勘案すると、その価格水準は微増
傾向と思慮する。

コロナ禍やバス便の地域で利便性が劣る点は
あるが、住宅需要の高まりを勘案するに、地
域においても価格動向は微増傾向と思慮され
た。

価格形成に影響する画地条件の変動等の要素
は見受けられない。よって、個別的要因に関
する特記すべき事項等は存在しないものと判
断した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ（公）４ -18	西東京市		更地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＤＹ（公）４ -107	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、南西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＭＡ（公）４ -2	西東京市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＭ（公）４ -107	西東京市		建付地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (57,178)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,344	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	290,791	100 [ 94.1]	309,023	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 325,468	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	302,306	100 [ 95.0]	318,217		334,000
c	(　 ) 280,779	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	282,464	100 [ 96.8]	291,802		306,000
d	(　 ) 276,330	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	305,513	100 [ 99.3]	307,667		323,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 309,000 円／㎡]

西東京 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置するので再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,405,176	414,904	1,990,272	1,221,080	769,192	（　0.9725） 748,039	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,623,089 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	ＬＳ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	127 ㎡	11.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸の平均面積を概ね約２４㎡と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段や外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	48.00	100.0	48.00	2,100	100,800	1.0	100,800
							1.0	100,800
2～ 2	住宅	48.00	100.0	48.00	2,200	105,600	1.0	105,600
							1.0	105,600
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		206,400		206,400
								206,400

⑨年額支払賃料	206,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,476,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保と想定

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,476,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,352,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,255 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,405,176 円　　　　（　 18,938 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ（公）４賃　　　　-23	1,740 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,035	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,249 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭ（公）４賃　　　　-24	2,667 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,615
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,200 円	17,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	74,304 円	2,476,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,800 円	17,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,800 円	17,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 414,904 円　（　　　　　　 3,267 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,221,080 円（　　　　　 9,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,405,176 円
②総費用	414,904 円
③純収益　①－②	1,990,272 円
④建物等に帰属する純収益	1,221,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	769,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	748,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,623,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）