別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 あきる野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　谷津　繁   TEL.

鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 73,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市平沢東１丁目３番３ ②地積 　(㎡) 576   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1.5:1 工場 工場、一般住宅のほ かに空地が見られる 工業地域 南西8m市道 水道、下水 東秋留 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 東秋留駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因に大きな変化は見られないので、当面は一般住宅等も見られる中小規模の工場地域として現状を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は多摩全域であるが、主としてＪＲ五日市線、青梅線沿線の西多摩地域の工業地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内に地縁的選好性を有した事業者が多く、同一需給圏の拡大傾向も認められる。当該地域は中小工場や 一般住宅等が見られ、不動産需要は比較的安定しており、地価はやや強含みで推移している。なお、中心となる価格帯 については、取引事例が少なく規模の大小も雑多であることから把握が困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は中小工場としての土地利用が多い工業地域であるが、一般住宅や空地等も見られ、工場や倉庫の賃貸需要 は少なく、需要者の土地取得は工場用地として自用目的での取引が主体である。また、賃料水準も低位で推移しており 、収益性が高いとは言い難いため収益価格は求めなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は概ね安定的であり、景気に厳し さが見られるなか、不動産取引は比較的堅調 であるが、利便性等の優劣による地価の二極 化が顕著である。 　自用の中小工業地域として環境を維持して いるが、不動産需要を喚起するような地域要 因の変動は認められない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％