鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

あきる野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫＡ４Ｋ -205	あきる野市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
b	ＹＴＵ４Ｋ -221	福生市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	ＭＴＩ４Ｋ -23	福生市		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.5m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	ＫＲＫ４Ｋ -8	青梅市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m都道、中間画地		商業 (100,400)
e	ＹＴＵ４Ｋ -106	八王子市		建付地	（　）	不整形	北22m国道、南西7m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,522	100 [ 100.0]	191,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 189,477	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	197,056	100 [ 90.2]	218,466		218,000
c	(　 ) 301,901	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,090	100 [ 116.1]	258,475		258,000
d	(　 ) 181,306	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,762	100 [ 94.1]	192,096		192,000
e	(　 ) 252,331	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	249,080	100 [ 104.5]	238,354		238,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

あきる野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,911,988	2,041,405	7,870,583	7,120,800	749,783	（　0.9737） 730,064	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,209,667 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

あきる野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	220 ㎡	14.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階～３階は共同住宅で各階３戸（ファミリータイプ、約４８㎡）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

周辺の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	160.00	85.0	136.00	2,762	375,632	5.0	1,878,160
							0.0	0
2～	住宅	160.00	90.0	144.00	1,716	247,104	1.0	247,104
							1.0	247,104
3～	住宅	160.00	90.0	144.00	1,750	252,000	1.0	252,000
							1.0	252,000
～

～

計		480.00	88.3	424.00		874,736		2,377,264
								499,104

⑨年額支払賃料	874,736 円　×　12ヶ月　＝　 10,496,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,496,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 839,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,657,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,377,264 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 499,104 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 233,032 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,911,988 円　　　　（　 45,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭＫ４Ｋ　　　　-503	1,672 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	1,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,716 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＫＡ４Ｋ　　　　-501	1,594 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	1,828
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

あきる野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	593,400 円	98,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	314,905 円	10,496,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 825,800 円	98,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,041,405 円　（　　　　　　 9,279 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,900,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,120,800 円（　　　　　 32,367 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,911,988 円
②総費用	2,041,405 円
③純収益　①－②	7,870,583 円
④建物等に帰属する純収益	7,120,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	749,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	730,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,209,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出
あきる野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

あきる野 5-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　岡本　和弘

TEL.

鑑定評価額

48,000,000 円

１㎡当たりの価格

218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	あきる野市秋川２丁目７番４				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.2	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	東30m市道	水道、ガス、下水	秋川 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

秋川駅北方

150m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域の特性に影響を与える要因は見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西多摩地域内の商業地域及び路線商業地域。主たる需要者は地場の中小事業者や資本力のある個人が想
定される。市中心部の商業地域であるが商圏は小さく、積極的な出店等は見られない。圏域内の商業地は、新型コロナ
ウイルス感染症の影響により様子見の展開が継続しており、需給が停滞しているため、地価も若干弱含み傾向にある。
取引価格は、画地規模や立地条件等の個別的要因により様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性のある取引事例に基づき試算されたもので、実証的な価格であり、市場の実勢を反映し説得力を有す
る。収益価格は低位に試算されているが、当該収益性に基づいた価格形成がなされる傾向は低く、収益目的での取引も
少ないことから、信頼性は比準価格に比較して劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福生 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 419,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[105.0]

100
[181.9]

[100.0]
100

217,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きがあるが、先行き不透
明な状況が継続している。不動産市場は金融
緩和政策の継続等により需要の底堅さが見ら
れる。

繁華性、商業集積度等に変化はなく、地域要
因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

あきる野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫＡ４Ｋ -205	あきる野市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m市道、中間画地		近商地区計画等 (100,400)
b	ＹＴＵ４Ｋ -219	福生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＹＴＵ４Ｋ -221	福生市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	ＫＲＫ４Ｋ -9	青梅市		更地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		近商高度地区2種土砂災害警戒区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,522	100 [ 100.0]	191,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 220,148	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	203,464	100 [ 85.7]	237,414		237,000
c	(　 ) 189,477	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	197,056	100 [ 93.0]	211,888		212,000
d	(　 ) 123,472	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	153,723	100 [ 73.7]	208,579		209,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

あきる野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,892,998	2,040,881	7,852,117	7,120,800	731,317	（　0.9737） 712,083	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,835,063 円　　　　（　 67,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

あきる野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	220 ㎡	14.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階及び３階は専有面積４８㎡の共同住宅

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	2,800	380,800	5.0	1,904,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	160.00	90.0	144.00	1,700	244,800	1.0	244,800
							1.0	244,800
3～ 3	居宅	160.00	90.0	144.00	1,720	247,680	1.0	247,680
							1.0	247,680
～

～

計		480.00	88.3	424.00		873,280		2,396,480
								492,480

⑨年額支払賃料	873,280 円　×　12ヶ月　＝　 10,479,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,479,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 838,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,641,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,396,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 492,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 229,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,892,998 円　　　　（　 44,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫＡ４Ｋ　　　　-502	1,403 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 82.0]	100 [101.0]	1,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＴＵ４Ｋ　　　　-501	1,536 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

あきる野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	593,400 円	98,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	314,381 円	10,479,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 825,800 円	98,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,040,881 円　（　　　　　　 9,277 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,900,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,120,800 円（　　　　　 32,367 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,892,998 円
②総費用	2,040,881 円
③純収益　①－②	7,852,117 円
④建物等に帰属する純収益	7,120,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	731,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	712,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,835,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,400 円／㎡）