別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 あきる野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -19 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市草花字小宮久保２７２０番３外 ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 都立公(普通) 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅が見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 秋川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 秋川駅北東方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 都立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山林に近接する南西緩傾斜の市街化調整区域内の住宅地域であり、空地も見られるが、今後も現状を維持しつつ 推移していくものと予測する。土地需要はやや弱く、地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あきる野市及びその周辺市町村における住宅地域又は混在地域である。需要者は同一需給圏内居住者及 び通勤者が中心となる。市街地に比較的近い市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地の供給は少なく、かつ取引は散 見される程度である。土地の需要は弱く、地価は弱含みである。土地は８００万円～２，０００万円程度、建売は見ら れない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟で収益目的 の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一 体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [114.1] [100.0] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の厳しい状況は緩和されつつあるが、持 ち直しの動きに弱さが見られる。あきる野市 の人口は微減傾向であり、地価は概ね弱含み となっている。 山林に近接する市街化調整区域内の住宅地域 であり、主だった地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％