別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 あきる野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -7 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市秋川６丁目１４番３ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、下水 秋川 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 秋川駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に価格形成に大きな影響を与える要因の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあきる野市及びＪＲ五日市線沿線を中心とした西多摩地区の住宅地域である。需要者の中心は若年層の子 育て世代で、西多摩地区以外からの移転は少ない。需要の中心となっている価格帯は、新築戸建住宅で３，０００万円 ～３，５００万円、中古戸建住宅で２，５００万円前後となっている。リモートワークによる住宅需要はごく僅かで価 格形成に影響を与えるほどではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件では同一需給圏内において取引された事例 より求められており実証的な価格である。対象不動産の存する地域は自用の居住目的の取引が多く、収益的な利用を行 うことが困難であることから収益還元法の適用は行わない。以上より、市場の特性を踏まえ、比準価格を標準に代表標 準地からの検討を加えて、最近の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 79.2] [102.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの脅威は薄まりつつある が、日本経済は様子見状態となっている。 木造二階建の戸建住宅を中心とした住宅地域 であり、今後も現状のまま推移するものと考 えられる。地域内に特段の地域要因の変化は ない。 標準的な画地として、特段の変化要因は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％