別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 あきる野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あきる野 -2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　押谷　誠治   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あきる野市草花字羽ケ田２９１９番４ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、下水 秋川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．０ ｍ市道 交通 施設 秋川駅北東方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近い住宅地域として熟成しているが、築年の経過した既存建物も多く、地価は横ばいから若干の下落傾 向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあきる野市内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する個人、特に地縁的選好性を有する地元 住民が多く、同一需給圏外からの購入者は少ない。対象地は多西小学校に近接した住宅地域であるが、築年の経過した 建物も多く、地域性は劣る。既存画地取引が見られ、土地は１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅は総額２５０ ０万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境を重視して取引が行われる自用地を中心とする住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、投資 採算性に着目した投資用不動産取引は殆ど見られず、収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺地域に存 する類似性の高い事例を採用し、各要因比較を適正に行って求めており、市場の実態を反映した説得力の高い価格であ る。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.7] [100.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響も小さく、 不動産市況はやや回復傾向。地価は横ばい状 態が続いている。都心からの移転需要は限定 的。 対面側は小学校、既存建物が多い。連担性は 良く、一部建替えも見られる。変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％