別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽村 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽村 9-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　俊明   TEL.

鑑定評価額 9,470,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽村市栄町３丁目５番１外 ②地積 　(㎡) 106,398   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 (80,200) 1.5:1 工場、事務所兼倉庫 等 大規模工場、事業所 等が多い内陸型工業 団地 南東16m市道、四方路 水道、ガス、下水 小作 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   230 ｍ、南     0 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道青梅ＩＣまで約４ｋｍ 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 小作駅東方 2.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因に格別の変動は認められず、当面は概ね現状程度。地価水準は、当面、強含みで、それぞれ推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東京都多摩地域を中心とした東京圏の工業地域である。主たる需要者は、画地規模が大きいことから、 全国規模の事業者等である。コロナ禍にあるものの、インターネット通販の拡大等の影響から物流施設適地を中心とし た工業地に対する需要は強い状況にあり、市内工業地に対する需要も圏央道延伸等により利便性が増したこと等もあり 同様の傾向にある。中心価格帯は、立地、地積によって幅があり、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　大規模工場は自用の事業取引が中心となることから、同一需給圏内における実際の工業地の取引事例から導き出され る比準価格が重視される。一方、賃貸物件がみられるものの、賃貸を想定する収益価格によって工業地の地価が形成さ れる傾向は少ないことから、収益還元法は非適用とした。以上より、実証性を有する比準価格を重視し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 87.5] [105.0] 100 88,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は新型コロナウイルスの影響で厳しい 状況にあるが、持ち直しの動きがみられる。 企業収益は非製造業の一部で弱さが残るも、 持ち直している。 　特段の変動はないが、大規模画地が多い街 区が整った工業団地で、需要は高く、地価は 上昇傾向にある。 　特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％