別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 羽村 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽村 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　濱野　俊宏   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽村市羽西３丁目１７７４番６ ｢羽西３－３－２８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 小作 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅から河岸段丘を下ったとこ ろにあり、街路の曲折や行き 止まりが目立つ地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 小作駅南西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用についても当面は現状のまま推移していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域内の住宅地域である。主な需要者は、同一需給 圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要もみられる。当該地域は駅との高低差が大きく、段丘下でや や閉塞感があり、羽村市内において競争力はやや劣る住宅地域であり、需要も若干弱含みで推移している。新築戸建住 宅で、総額３０００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 羽村市羽西地区の住宅地域に存することから、羽村駅を最寄駅とする住宅地の事例を中心に規範性を有する事例を収集 ・選択して、比準価格を試算した。一方、周辺には貸家やアパートも存するが、地価と賃貸事業による収益性との関連 は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法については適用を断念した。以上から、代表標準地との均衡に留意しつ つ、市場の実勢を反映した比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 83.2] [105.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が懸念されたものの、よう やく収束の兆しが見えてきており、不動産市 場も比較的安定的な動きを見せている。 特段の変動はなく、地価は若干の下落傾向で 推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％