鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

稲城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０４公 -25	稲城市		更地	（　）	ほぼ台形	南28m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)
b	ＳＨ０４公 -14	稲城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＨＴ０４公 -16	稲城市		建付地	（　）	不整形	北22m都道、北西9m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
d	ＮＳ０４公 -16	稲城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	ＳＡ０４公 -20	稲城市		貸家建付地	（　）	台形	北28m都道、西4m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,274	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,356	100 [ 91.0]	288,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 275,845	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,500	100 [ 84.2]	329,572		330,000
c	(　 ) 182,048	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	195,663	100 [ 66.1]	296,011		296,000
d	(　 ) 209,916	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	198,744	100 [ 70.8]	280,712		281,000
e	(　 ) 337,345	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	332,715	100 [ 120.3]	276,571		277,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

稲城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,571,663	1,828,219	6,743,444	5,714,280	1,029,164	（　0.9519） 979,661	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,770,244 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ4	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	121 ㎡	13.0 m x 9.2 m	前面道路：都道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸、２階以上：２ＤＫ５室、平均専有面積４３㎡程度

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	85.0	80.75	2,850	230,138	5.0	1,150,690
							1.0	230,138
2～ 2	居宅	95.00	90.0	85.50	2,250	192,375	1.0	192,375
							1.0	192,375
3～ 3	居宅	95.00	90.0	85.50	2,250	192,375	1.0	192,375
							1.0	192,375
4～ 4	居宅	55.00	90.0	49.50	2,280	112,860	1.0	112,860
							1.0	112,860
～

計		340.00	88.6	301.25		727,748		1,648,300
								727,748

⑨年額支払賃料	727,748 円　×　12ヶ月　＝　 8,732,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 301.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,732,976 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 523,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,208,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,648,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 727,748 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 347,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,571,663 円　　　　（　 70,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ賃０４公　　　　-19	2,371 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＴ賃０４公　　　　-12	2,415 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.6]	100 [100.0]	2,358
c	ＮＳ賃０４公　　　　-3	2,272 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [112.7]	100 [ 97.0]	2,389

稲城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	514,800 円	85,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	349,319 円	8,732,976　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 716,400 円	85,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,828,219 円　（　　　　　　 15,109 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,800,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,714,280 円（　　　　　 47,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,571,663 円
②総費用	1,828,219 円
③純収益　①－②	6,743,444 円
④建物等に帰属する純収益	5,714,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,029,164 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	979,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,770,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
稲城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稲城 5-2

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　昭弘

TEL.

鑑定評価額

33,900,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲城市大字大丸字八号１０３０番１ (２２街区大字大丸１０３０番１)				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層店舗兼住宅、共同住宅が多い近隣商業地域	南28m都道	水道、ガス、下水	南多摩 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南多摩駅周辺土地区画整理事
業が進行中

街

路

２８ｍ　都道

交通

施設

南多摩駅南方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

南多摩駅周辺土地区画整理事業区域に存する川崎街道沿いの商業地域であるが繁華性は低く、住宅利用が主体で
ある。区画整理事業の進捗に伴い、宅地化が進むと考えられるが、当面は現状がまま推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 286,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、稲城市及びその隣接市内の南武線や京王相模原線沿線における用途の多様性が認められる近隣商業地域
及び商住混在地域である。現在は商業繁華性及び用途の多様性はそれほど高くなく、区画整理事業区域内で需要者は、
主に店舗経営等を目指す法人または個人または、利便性からマンション用地として開発を目的としたデベロッパーであ
る。地価水準は、㎡当たり２６０，０００円／㎡から３００，０００円／㎡。総額で１億円から３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の近隣地域は、南武線南多摩駅前の近隣商業地域である。同一需給圏はその沿線及び同市内の路線商業地等
である。主として店舗の顧客は、駅周辺及び背後地の住民であるが、南多摩駅前は、繁華性は少し低いが、区画整理も
進行中でホテルや日常品販売の店舗等がみられるためある程度の収益は上がる。よって、収益価格は若干低いが、比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけ、前年の公示価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　稲城 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    278,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

駅からの接近性から優れた近隣商業地である
。予定であった大型店舗の進出等も白紙に戻
り勢いは一時的に減退している。

対象標準地は地積、規模等において標準的な
もので個別的要因による変動要因は認められ
ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

稲城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０４公 -25	稲城市		更地	（　）	ほぼ台形	南28m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)
b	ＳＡ０４公 -5	府中市		貸家建付地	（　）	台形	東28m都道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＯＫ０４公 -1	府中市		建付地	（　）	長方形	南8.4m国道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＯＴ０４公 -4	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東19m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,274	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	261,315	100 [ 91.0]	287,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 187,283	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.6]	267,396	100 [ 96.0]	278,538		279,000
c	(　 ) 414,263	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,991	100 [ 148.1]	282,236		282,000
d	(　 ) 438,684	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	442,193	100 [ 149.6]	295,584		296,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

稲城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,382,952	1,793,023	6,589,929	5,594,400	995,529	（　0.9519） 947,644	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,058,756 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ4	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	121 ㎡	13.0 m x 9.2 m	前面道路：都道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階以上は４０㎡程度の１ＤＫファミリータイプ５戸を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	85.0	80.75	2,834	228,846	5.0	1,144,230
							1.0	228,846
2～ 2	住宅	95.00	90.0	85.50	2,180	186,390	1.0	186,390
							1.0	186,390
3～ 3	住宅	95.00	90.0	85.50	2,180	186,390	1.0	186,390
							1.0	186,390
4～ 4	住宅	55.00	90.0	49.50	2,224	110,088	1.0	110,088
							1.0	110,088
～

計		340.00	88.6	301.25		711,714		1,627,098
								711,714

⑨年額支払賃料	711,714 円　×　12ヶ月　＝　 8,540,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 301.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,540,568 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 512,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,028,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,627,098 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 711,714 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 339,523 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,382,952 円　　　　（　 69,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＨ賃０４公　　　　-26	2,272 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳ賃０４公　　　　-8	2,096 ( 2,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,206
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	504,000 円	84,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	341,623 円	8,540,568　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 701,400 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,793,023 円　（　　　　　　 14,818 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,594,400 円（　　　　　 46,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,382,952 円
②総費用	1,793,023 円
③純収益　①－②	6,589,929 円
④建物等に帰属する純収益	5,594,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	995,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,058,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）