鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

稲城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０４公 -16	稲城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (55,134)
b	ＥＭ０４公 -115	稲城市		更地	（　）	不整形	北16m市道、北東2.3m、角地		工業 (70,200)
c	ＯＴ０４公 -25	稲城市		建付地	（　）	不整形	北東12.5m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＳＡ０４公 -20	稲城市		貸家建付地	（　）	台形	北28m都道、西4m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)
e	ＨＴ０４公 -25	稲城市		更地	（　）	ほぼ台形	南28m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 255,556	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	254,797	100 [ 87.7]	290,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 222,826	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	240,873	100 [ 83.6]	288,126		288,000
c	(　 ) 213,626	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	223,417	100 [ 81.3]	274,806		275,000
d	(　 ) 337,345	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	332,715	100 [ 108.6]	306,367		306,000
e	(　 ) 260,274	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,356	100 [ 96.8]	271,029		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

稲城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,588,402	1,039,020	4,549,382	3,144,300	1,405,082	（　0.9739） 1,368,409	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,409,089 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	79.56	Ｓ3	206.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：都道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２・３階は各々１ＤＫ２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.56	100.0	79.56	2,500	198,900	3.0	596,700
							1.0	198,900
2～ 2	共同住宅	63.24	100.0	63.24	2,180	137,863	1.0	137,863
							1.0	137,863
3～ 3	共同住宅	63.24	100.0	63.24	2,180	137,863	1.0	137,863
							1.0	137,863
～

～

計		206.04	100.0	206.04		474,626		872,426
								474,626

⑨年額支払賃料	474,626 円　×　12ヶ月　＝　 5,695,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等によって担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,695,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 341,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,353,781 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	872,426 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 474,626 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 226,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,588,402 円　　　　（　 42,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０４公　　　　-20	2,170 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	2,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＭ賃０４公　　　　-21	2,420 ( 2,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,600 円	44,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	227,820 円	5,695,512　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 372,400 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,039,020 円　（　　　　　　 7,871 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 206.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,144,300 円（　　　　　 23,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,588,402 円
②総費用	1,039,020 円
③純収益　①－②	4,549,382 円
④建物等に帰属する純収益	3,144,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,405,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,368,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,409,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
稲城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

稲城 5-1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　中嶋　敏

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲城市大字矢野口字宿６９１番６外				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度２種 (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ3	小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南東7.5m都道	水道、ガス、下水	矢野口 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７．５ｍ都道

交通

施設

矢野口駅南西方

200m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅及び周辺地域の商業機能の集積化により、今後は住宅地への移行が進展するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、稲城市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一帯と把握した。主たる需要者は自己使用目的の事業者等が中心
であり、規模のまとまったものは開発業者も含まれる。価格については、低金利等の一般的要因及び希少性等を反映し
て小率ながら上昇傾向にあり、中心的価格帯は商業地としての性格から相場を形成するに至っていないものの単価では
２５０，０００～３５０，０００円／㎡程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域であり、繁華性が低く収益物件としての取引も少なく、周辺地域を含めて賃貸経営に基づく収益性
が価格形成の主要因となっていないため地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を標準とし、収益価
格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　稲城 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 278,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[101.7]

[100.0]
100

275,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

背後住宅地の地価上昇を背景として商業地の
地価も上昇傾向にある。

街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変
化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

稲城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＨ０４公 -14	稲城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＥＭ０４公 -11	稲城市		貸家建付地	（　）	長方形	北西9.7m市道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	ＯＴ０４公 -25	稲城市		建付地	（　）	不整形	北東12.5m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＫА０４公 -202	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南東4m、角地		１住居高度2種最高25m (80,200)
e	ＯＫ０４公 -22	調布市		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、南4m、角地		準工高度2種最高25m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,845	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,500	100 [ 95.5]	290,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 252,101	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	251,352	100 [ 89.0]	282,418		282,000
c	(　 ) 213,626	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	223,417	100 [ 80.5]	277,537		278,000
d	(　 ) 339,948	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	327,645	100 [ 117.9]	277,901		278,000
e	(　 ) 321,787	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	307,703	100 [ 111.5]	275,967		276,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 283,000 円／㎡]

稲城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,618,172	1,040,335	4,577,837	3,144,300	1,433,537	（　0.9739） 1,396,122	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	31,024,933 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

稲城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	79.56	Ｓ3	206.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度２種	90 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：都道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２～３階は共同住宅（１ＬＤＫ２戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

容積率不算入部分の専有面積を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.56	100.0	79.56	2,500	198,900	3.0	596,700
							1.0	198,900
2～ 2	住宅	63.24	100.0	63.24	2,200	139,128	1.0	139,128
							1.0	139,128
2～ 2	住宅	63.24	100.0	63.24	2,200	139,128	1.0	139,128
							1.0	139,128
～

～

計		206.04	100.0	206.04		477,156		874,956
								477,156

⑨年額支払賃料	477,156 円　×　12ヶ月　＝　 5,725,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,725,872 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 343,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,382,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	874,956 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 477,156 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 227,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,618,172 円　　　　（　 42,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０４公　　　　-20	2,170 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡ賃０４公　　　　-9	2,202 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,180
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

稲城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,600 円	44,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	229,035 円	5,725,872　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 372,400 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,040,335 円　（　　　　　　 7,881 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 206.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,144,300 円（　　　　　 23,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,618,172 円
②総費用	1,040,335 円
③純収益　①－②	4,577,837 円
④建物等に帰属する純収益	3,144,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,433,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,396,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,024,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）