別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 稲城 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -24 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　桜井　徹   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市大字東長沼字一号２４番１８ ②地積 　(㎡) 90   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートが見られる住宅 地域 北4.3m道路 水道、ガス、下水 稲城長沼 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．３ｍ 道路 交通 施設 稲城長沼駅北西方 650m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状のまま大きな変化はなく推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、稲城市を中心に、ＪＲ南武線沿線及び京王相模原線周辺の住宅地域である。需要者は、地元出身者や隣 接市出身者等の地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。生活利便性が相対的に劣る地域であるが、小規模建 売分譲を中心に需給は比較的堅調であり、地価は暫く、緩やかな上昇傾向で推移するものと考えられる。戸建物件は地 積が８０～１００㎡程度、総額が３，０００～３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅のほか、アパートも見られる住宅地域で、自己使用の取引が大部分である。また、対象標準地は地積が小さく 容積率が８０％の地域であり、経済合理性にあった建物の建築が困難であるから収益価格は試算できなかった。よって 、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [101.0] 100 [129.8] [100.0] 100 212,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲城市は区画整理や道路整備等のインフラ整 備が進み、人口が増加している。特に稲城市 の北部地域は新型コロナの影響はみられない 。 街路条件、環境条件の大きな変化はなく、今 後も現状で推移するものと予測される。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％