別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 稲城 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -14 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　徹也   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市平尾１丁目１７番５ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同―需給圏は小田急線、小田急多摩線、京王相模原線沿線で、概ね稲城市の圏域及び川崎市に存する戸建住宅地域で ある。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半を占める。住宅地として熟成した近隣地域周辺での取引は少ないが 、宅地開発による小規模分譲も行なわれるなど宅地化は広がりを見せている。中心価格帯は、土地は標準的規模で２， ０００～２，５００万円程度、新築の戸建物件は３，５００～４，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は、戸建住宅用に大規模に開発され区画が整然とした住宅団地内に存し、居住の快適性等を重視する住宅 地域であることから、比準価格を中心として価格を決定すべきであるため収益価格は試算していない。よって本件では 、不動産取引市場における実態を反映し規範性・実証性ともに認められる比準価格を採用し、さらに前年公示価格との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市基盤整備の充実による環境条件の好転等 をうけ、人口は増加傾向である。新型コロナ ウイルスの影響は軽微で、不動産市場は概ね 安定している。 川崎市に隣接する大規模開発団地内に位置す る。バス便利用で、特段の変動要因はない。 住環境も良好なため、一定の需要は認められ る地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％