別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 稲城 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲城 -13 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　武林　秀則   TEL.

鑑定評価額 43,800,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲城市向陽台１丁目６番６ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 稲城 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 稲城駅北西方 850m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発された区画整然とした住環境良好な住宅地域であり、今後も戸建住宅地域として現状通り推移してい くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当市の京王相模原線沿線におけるニュータウンの戸建住宅地である。向陽台、若葉台、長峰の各 地区のほか、最近の区画整理地内の分譲地も範囲に含まれるものと思われる。主な需要者の属性は、戸建住宅を購入す るエンドユーザー層であり、価格水準は成熟した住宅地域として比較的安定的である。中心価格帯は、土地で３，５０ ０万円～４，０００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円～６，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅用に大規模に開発された住環境良好な地域にある。近隣地域では自己居住用の取引が大部分であ り、居住の利便性、快適性が重視されて取引される地域である。このため、特に収益価格は算定せず、市場における実 態を反映した実証的な比準価格に信頼をおいてこれを採用し、代表標準地価格との比較検討、昨今の経済情勢を十分に 踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    269,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [101.0] 100 [132.1] [104.0] 100 216,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    215,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 引き続き新型コロナウイルスの社会経済情勢 への影響下にあるが、状況は徐々に緩和され つつあり、不動産市場においても需給は持ち 直してきている。 大規模開発の住宅地域であり、居住者の高齢 化が進みつつあるが、地域要因に特段の変化 は認められない。 概ね標準的と判断される。個別的要因及び格 差率には変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％