鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公４ -133	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＯＺ公４ -132	多摩市		更地	（　）	不整形	南西28m都道、中間画地		商業地区計画等都立公（普通） (100,500)
c	ＨＪ公４ -108	町田市		建付地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,304)
d	ＭＨ公４ -21	町田市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,300)
e	ＭＨ公４ -128	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.5m市道、東4m、角地		商業駐車付置義務 (100,570)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	337,468	100 [ 51.9]	650,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 424,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	446,964	100 [ 67.8]	659,239		653,000
c	(　 ) 372,486	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	371,369	100 [ 59.8]	621,018		615,000
d	(　 ) 462,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	462,500	100 [ 72.2]	640,582		634,000
e	(　 ) 900,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	857,871	100 [ 120.1]	714,297		707,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 640,000 円／㎡]

多摩 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,002,158	17,916,778	65,085,380	51,324,000	13,761,380	（　0.9277） 12,766,432	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	277,531,130 円　　　　（　 474,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ10	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都立公（普通）	97 ％	500 ％	470 ％	585 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況を鑑み、１～３階は店舗、４階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種・同規模の標準的建物を参考に判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	4,176	902,016	10.0	9,020,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	270.00	82.5	222.75	3,625	807,469	10.0	8,074,690
							0.0	0
3～ 3	店舗	270.00	82.5	222.75	3,190	710,573	10.0	7,105,730
							0.0	0
4～10	事務所	270.00	82.5	222.75	2,900	645,975	5.0	3,229,875
							0.0	0
～

計		2,700.00	82.3	2,220.75		6,941,883		46,809,705
								0

⑨年額支払賃料	6,941,883 円　×　12ヶ月　＝　 83,302,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,220.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,302,596 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,345,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,557,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	46,809,705 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 444,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,002,158 円　　　　（　 141,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ公４賃　　　　-30	3,041 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,912 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＨＨ公４賃　　　　-31	2,061 ( 2,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,031
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,680,000 円	780,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,607,078 円	86,902,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,829,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,240,000 円	780,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	780,000 円	780,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	780,000 円	780,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,916,778 円　（　　　　　　 30,627 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	780,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,324,000 円（　　　　　 87,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,002,158 円
②総費用	17,916,778 円
③純収益　①－②	65,085,380 円
④建物等に帰属する純収益	51,324,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,761,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,766,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,823 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,531,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
多摩 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 5-5

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　儒人

TEL.

鑑定評価額

361,000,000 円

１㎡当たりの価格

617,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市関戸４丁目４番１０				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）都立公(普通) (97,470)
	台形 1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北29m都道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 22 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２９ｍ　都道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南東方

200m

法令

規制

商業
(97,470)
防火都立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 642,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 474,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京王線沿線を中心とする多摩地区全域の駅前・路線商業地域である。同一需給圏における典型的な市場
参加者は、店舗・事務所として自社利用する事業法人や、収益・開発目的として取得する不動産業者や個人投資家等が
中心である。周辺における商業集積度は比較的高いが、狭小な商圏に起因し供給が少なく、立地・規模により価格水準
に大きなばらつきがあることから、中心価格帯の把握は困難といえる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件対象不動産は、「聖蹟桜ヶ丘」駅に近接する商業地域に存するが、当該商圏における取引は希薄のため、広域的な
分析を踏まえた上で限られた事例を基に比準を行った。周辺地域は、店舗をはじめとする賃貸市場は成熟しているもの
の、収益還元法は試算価格の過程において想定要素を多分に含むため、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量の上、さらに指定基準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    616,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    615,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により、先
行きの不透明感が否めず、今後の取引価格の
推移には注視する必要がある。

「聖蹟桜ヶ丘」駅に近接する商業地域で、価
格水準は市内の中でも高位に位置するが、特
筆すべき地域要因はない。

特段の変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

+0.3 ％

３　試算価格算定内訳

多摩 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公４ -19	多摩市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m都道、北西6m、二方路		準住居高度2種最高23m 都立自然公園 (70,200)
b	ＹＭ公４ -133	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＹＭ公４ -129	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＨＨ公４ -108	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m都道、中間画地		近商 (100,381)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 356,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	346,295	100 [ 54.0]	641,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	635,000
b	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	337,468	100 [ 51.9]	650,227		644,000
c	(　 ) 392,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,713	100 [ 57.8]	679,434		673,000
d	(　 ) 436,054	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	403,350	100 [ 62.9]	641,256		635,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 642,000 円／㎡]

多摩 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,762,831	17,662,009	64,100,822	50,337,000	13,763,822	（　0.9277） 12,768,698	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	277,580,391 円　　　　（　 474,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ10	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	97 ％	500 ％	470 ％	585 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階は店舗、４階以上は事務所を想定

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同程度の規模の標準的建物を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	80.0	216.00	3,795	819,720	10.0	8,197,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	270.00	82.5	222.75	3,503	780,293	10.0	7,802,930
							0.0	0
3～ 3	店舗	270.00	82.5	222.75	3,065	682,729	10.0	6,827,290
							0.0	0
4～10	事務所	270.00	82.5	222.75	2,919	650,207	5.0	3,251,035
							0.0	0
～

計		2,700.00	82.3	2,220.75		6,834,191		45,584,665
								0

⑨年額支払賃料	6,834,191 円　×　12ヶ月　＝　 82,010,292 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,220.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,010,292 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,280,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,329,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,584,665 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 433,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,762,831 円　　　　（　 139,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公４賃　　　　-29	2,756 ( 2,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,931 円/㎡　月額支払賃料（　 2,919 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＨＪ公４賃　　　　-30	2,860 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 91.5]	100 [100.0]	2,977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,590,000 円	765,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,568,309 円	85,610,292　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,853,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,120,000 円	765,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	765,000 円	765,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	765,000 円	765,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,662,009 円　（　　　　　　 30,191 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	765,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,337,000 円（　　　　　 86,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,762,831 円
②総費用	17,662,009 円
③純収益　①－②	64,100,822 円
④建物等に帰属する純収益	50,337,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,763,822 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,768,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,580,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,000 円／㎡）