鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公４ -113	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＳＭ公４ -5	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、東4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＨＨ公４ -30	多摩市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北西4m、角地		１低専高度地区1種都立公（普通） (50,80)
d	ＨＨ公４ -126	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m道路、南4.5m、角地		１低専高度地区都立公（普通） (50,80)
e	ＳＭ公４ -7	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	140,124	100 [ 95.0]	147,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 155,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,134	100 [ 101.9]	149,297		157,000
c	(　 ) 148,368	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	142,519	100 [ 106.1]	134,325		141,000
d	(　 ) 122,160	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	114,676	100 [ 82.1]	139,678		147,000
e	(　 ) 131,259	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,171	100 [ 96.0]	133,511		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

多摩 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,231,820	422,965	1,808,855	1,359,240	449,615	（　0.9702） 436,216	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,482,957 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	170 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積３０㎡程度、４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,556	93,360	1.0	93,360
							1.0	93,360
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,572	94,320	1.0	94,320
							1.0	94,320
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		187,680		187,680
								187,680

⑨年額支払賃料	187,680 円　×　12ヶ月　＝　 2,252,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,252,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,139,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	187,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,231,820 円　　　　（　 13,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＹ　公４賃　　　　-15	1,480 ( 1,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,572 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＨ公４賃　　　　-35	1,544 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,800 円	18,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	67,565 円	2,252,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 150,400 円	18,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,800 円	18,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,800 円	18,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 422,965 円　（　　　　　　 2,488 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,359,240 円（　　　　　 7,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,231,820 円
②総費用	422,965 円
③純収益　①－②	1,808,855 円
④建物等に帰属する純収益	1,359,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	449,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	436,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,482,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
多摩 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -29

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　浅川　肇

TEL.

鑑定評価額

25,800,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市大字和田字二十一号１８６９番５				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	台形 1:1	住宅Ｗ2	住宅、アパートのほか駐車場も見られる住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南西方

1.6km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因は無く、当面の間は現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京王線・京王相模原線・多摩都市モノレール線沿線で、多摩市を中心に隣接市も含む住宅地域の圏域で
ある。需要者の中心は、同一圏域内に居住する一次取得者層である。当該地域は、居住環境は良好であるが、最寄駅か
らやや距離のあるバス便地域であるため需要はやや弱く、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地で
総額２５００万円前後、新築戸建住宅で総額３５００万円～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、住宅、アパートのほか空地も見られる住宅地域であるが、個人需要者による自用目的での取引が一般的で
あり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。従って、本件においては現実の不動産市場を反
映した実証的、客観的な比準価格を標準として、理論的な収益性に着目した収益価格を参考に留め、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、昨今の不動産市況の動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 264,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[105.0]

100
[174.4]

[105.0]
100

152,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は依然とし
て継続しているが、ワクチン接種等が進んで
いることから市場は回復傾向も見られる。

住宅、アパートのほか空地も見られる住宅地
域で、特段の変動要因は無いが、駅距離があ
るため地価は弱含みである。

個別的要因に特段の変化はなし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＭ公４ -5	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、東4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＨＨ公４ -18	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)
c	ＳＭ公４ -7	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)
d	ＳＹ公４ -9	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	152,134	100 [ 102.8]	147,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 146,106	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	142,668	100 [ 96.0]	148,613		156,000
c	(　 ) 131,259	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,171	100 [ 90.2]	142,096		149,000
d	(　 ) 161,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,979	100 [ 111.2]	142,067		149,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

多摩 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,218,264	419,954	1,798,310	1,359,240	439,070	（　0.9702） 425,986	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,260,565 円　　　　（　 54,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	170 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層共同住宅（２ＤＫ・３０㎡：各階２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,560	93,600	1.0	93,600
							1.0	93,600
2～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,549	92,940	1.0	92,940
							1.0	92,940
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		186,540		186,540
								186,540

⑨年額支払賃料	186,540 円　×　12ヶ月　＝　 2,238,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,238,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 111,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,126,556 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 89,936 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,218,264 円　　　　（　 13,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ公４賃　　　　-40	1,633 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,601	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,616 円/㎡　月額支払賃料（　 1,549 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＨ公４賃　　　　-39	1,582 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,631
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,800 円	18,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	67,154 円	2,238,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 150,400 円	18,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,800 円	18,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,800 円	18,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 419,954 円　（　　　　　　 2,470 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,359,240 円（　　　　　 7,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,218,264 円
②総費用	419,954 円
③純収益　①－②	1,798,310 円
④建物等に帰属する純収益	1,359,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	439,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,260,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,500 円／㎡）