鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公４ -101	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２住居高度2種最高23m 地区計画等 (70,200)
b	ＭＨ公４ -38	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		準住居高度2種最高23m (80,200)
c	ＨＨ公４ -9	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、北西5m、角地		２中専高度1種最高17m (70,150)
d	ＨＨ公４ -102	多摩市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北4m、角地		１低専高度地区1種都立公（普通） (50,80)
e	ＴＡ公４ -23	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種都立公（普通） (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 342,808	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	312,661	100 [ 114.5]	273,066	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 297,884	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	278,693	100 [ 89.8]	310,349		317,000
c	(　 ) 269,027	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	251,946	100 [ 96.0]	262,444		268,000
d	(　 ) 285,919	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	272,589	100 [ 95.9]	284,243		290,000
e	(　 ) 243,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	239,208	100 [ 90.3]	264,904		270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 277,000 円／㎡]

多摩 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,666,103	1,473,779	6,192,324	4,422,900	1,769,424	（　0.9745） 1,724,304	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,484,870 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	335.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	160 ％	243 ㎡	13.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向けマンション。平均占有面積３０㎡程度、９戸を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	77.0	92.40	2,158	199,399	1.0	199,399
							1.0	199,399
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	2,180	248,520	1.0	248,520
							1.0	248,520
3～ 3	住宅	95.00	95.0	90.25	2,180	196,745	1.0	196,745
							1.0	196,745
～

～

計		335.00	88.6	296.65		644,664		644,664
								644,664

⑨年額支払賃料	644,664 円　×　12ヶ月　＝　 7,735,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,735,968 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 386,798 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,349,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	644,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 644,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 310,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,666,103 円　　　　（　 31,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ公４賃　　　　-27	1,811 ( 1,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＫ公４賃　　　　-41	2,454 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,479
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	69,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	232,079 円	7,735,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 552,000 円	69,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,000 円	69,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,000 円	69,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,473,779 円　（　　　　　　 6,065 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 335.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,422,900 円（　　　　　 18,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,666,103 円
②総費用	1,473,779 円
③純収益　①－②	6,192,324 円
④建物等に帰属する純収益	4,422,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,769,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,724,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,484,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
多摩 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -25

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　湊　尚志

TEL.

鑑定評価額

65,900,000 円

１㎡当たりの価格

271,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市関戸４丁目２７番３				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）都立公(普通) 高度2種最高23m (70,160)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ3	住宅、アパートが混在する利便性の良い住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	聖蹟桜ヶ丘 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 130 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

聖蹟桜ヶ丘駅南方

400m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防都立公(普通)
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

聖蹟桜ヶ丘駅に近い、利便性の高い住宅地域であり、今後も戸建住宅、低層共同住宅が建ち並ぶ住宅地として推
移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏内の住宅地域を中心に、広域的には多摩市及び隣接市内の、京王線、京王相模
原線各駅を最寄駅とする住宅地域を含む圏域。中心となる需要者は比較的所得水準が高い個人、及び各種投資家である
。聖蹟桜ヶ丘駅に近い、交通・生活利便性の良好な住宅地であり、売り物件がある程度限られる面もあり、需要は安定
している。中心的な価格帯は標準的画地程度の規模の土地で概ね６，０００万円から７，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は聖蹟桜ヶ丘駅に比較的近い住宅地域であり賃貸共同住宅も見られるが、現況では自己利用を目的とする
取引が多く、取引においては収益性よりも市場性が重視される傾向が強いことを反映し、収益価格はやや低く求められ
た。比準価格、収益価格とも試算の過程は妥当と認められるが、本件では市場の実勢を適正に反映した比準価格を標準
に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 69.7]

[102.0]
100

265,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、企業収益に持ち直しの動きが見ら
れ、住宅需要も堅調であるが、新型コロナウ
イルス感染症への懸念から景気の先行きは依
然不透明である。

地域要因に特段の変動は見られない。利便性
に優れるため需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公４ -101	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２住居高度2種最高23m 地区計画 (70,200)
b	ＨＨ公４ -8	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		２中専高度1種最高17m (60,150)
c	ＭＨ公４ -114	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＡ公４ -23	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 342,808	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	312,661	100 [ 104.0]	300,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 252,184	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	242,970	100 [ 91.1]	266,707		272,000
c	(　 ) 240,230	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	235,991	100 [ 87.3]	270,322		276,000
d	(　 ) 243,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	239,208	100 [ 88.4]	270,597		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

多摩 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,692,823	1,486,288	6,206,535	4,544,440	1,662,095	（　0.9745） 1,619,712	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	35,211,130 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	335.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	160 ％	243 ㎡	13.5 m x 18.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡前後、全９戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

地域における同種建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	75.0	90.00	2,152	193,680	1.0	193,680
							1.0	193,680
2～ 2	住宅	120.00	95.0	114.00	2,219	252,966	1.0	252,966
							1.0	252,966
3～ 3	住宅	95.00	95.0	90.25	2,219	200,265	1.0	200,265
							1.0	200,265
～

～

計		335.00	87.8	294.25		646,911		646,911
								646,911

⑨年額支払賃料	646,911 円　×　12ヶ月　＝　 7,762,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,762,932 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,374,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	646,911 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 646,911 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 311,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,692,823 円　　　　（　 31,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公４賃　　　　-33	2,081 ( 2,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,315 円/㎡　月額支払賃料（　 2,219 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＨ公４賃　　　　-34	2,182 ( 2,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,297
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	418,200 円	69,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	232,888 円	7,762,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 557,600 円	69,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,486,288 円　（　　　　　　 6,116 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,700,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 335.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,544,440 円（　　　　　 18,701 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,692,823 円
②総費用	1,486,288 円
③純収益　①－②	6,206,535 円
④建物等に帰属する純収益	4,544,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,662,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,619,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,211,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）