鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公４ -15	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m 都立公（普通） (70,200)
b	ＳＹ公４ -12	多摩市		建付地	（　）	不整形	南東7m市道、東6.1m、角地		２中専高度2種最高23m (80,200)
c	ＭＨ公４ -37	多摩市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,160)
d	ＨＨ公４ -125	多摩市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
e	ＨＹ　公４ -3	町田市		建付地	（　）	長方形	南西16m都道、中間画地		２中専高度2種最高31m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	181,715	100 [ 101.9]	178,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 256,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	249,053	100 [ 122.0]	204,142		212,000
c	(　 ) 171,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	170,060	100 [ 91.3]	186,265		194,000
d	(　 ) 246,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	221,765	100 [ 110.0]	201,605		210,000
e	(　 ) 136,277	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	131,036	100 [ 78.6]	166,712		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

多摩 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,491,678	626,805	2,864,873	2,143,890	720,983	（　0.9702） 699,498	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,206,478 円　　　　（　 96,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	157 ㎡	7.8 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積４０㎡程度、４戸のアパートを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	90.0	81.00	1,794	145,314	1.0	145,314
							1.0	145,314
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	1,831	148,311	1.0	148,311
							1.0	148,311
～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		293,625		293,625
								293,625

⑨年額支払賃料	293,625 円　×　12ヶ月　＝　 3,523,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,523,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,175 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,347,325 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	293,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,789 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,564 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,491,678 円　　　　（　 22,240 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ公４賃　　　　-33	2,012 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [101.0]	1,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,831 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＹ公４賃　　　　-26	1,820 ( 1,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,941
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	28,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	105,705 円	3,523,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,805 円　（　　　　　　 3,992 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,143,890 円（　　　　　 13,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,491,678 円
②総費用	626,805 円
③純収益　①－②	2,864,873 円
④建物等に帰属する純収益	2,143,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	720,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	699,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,206,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
多摩 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -18

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　山口　美紀

TEL.

鑑定評価額

29,500,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市乞田８３８番１				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m (70,200)
	1:2.5	住宅ＬＳ2	住宅、アパートが混在する区画整理済の住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	京王多摩センター 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

京王多摩センター駅北
東方
1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

駅から概ね徒歩圏内にあって、一般住宅のほか、容積率を生かした利用方法も可能な住宅地であり、当面現状を
維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京王線、京王相模原線、小田急多摩線等を最寄りとする多摩市及び隣接市のうち共同住宅としても利用可
能な土地が存する住宅地域。主たる需要者は自己利用目的の圏内居住者又は収益物件の運用を企図する中高額所得者、
法人等である。駅徒歩圏の物件の供給は少ないため需要は安定している。市場での取引は建物の有無、立地、規模、売
買当事者等の物件の個別性を反映し、土地は概ね３～５千万円程度、建物は用途に応じて建築されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

容積率を生かした共同住宅のほか一般住宅等が混在する地域である。快適性を重視する住宅地域で土地価格に見合う賃
料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。指定基準地との均衡及び指定基準地決定時からの価格
形成要因の変動や市場の動向等を踏まえ、共同住宅としての利用が想定可能で類似性が認められる取引事例から求めた
信頼性の高い比準価格を標準に、需要者は収益性も考慮することから収益価格を比較考量し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩 -14                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    188,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性に優れる平坦地への需要は底堅いが、
総額、部屋数の確保等需要者の希望に対応し
たバス便、丘陵地の物件にも需要が認められ
る。

最寄駅から概ね徒歩圏内にある平坦な住宅地
であり、地域要因に特段の変動はない。

道路方位は南東で、相応の市場競争力を有す
る。個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

多摩 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＺ公４ -107	多摩市		建付地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,200)
b	ＭＨ公４ -37	多摩市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,160)
c	ＴＫ公４ -33	多摩市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
d	ＨＨ公４ -13	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	202,361	100 [ 110.2]	183,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 171,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	170,060	100 [ 91.3]	186,265		194,000
c	(　 ) 172,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	168,680	100 [ 93.1]	181,182		188,000
d	(　 ) 224,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	215,556	100 [ 97.0]	222,223		231,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

多摩 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,535,023	628,917	2,906,106	2,158,830	747,276	（　0.9702） 725,007	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,761,022 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	157 ㎡	7.8 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫファミリータイプを各階２戸想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の状況等から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	90.00	90.0	81.00	1,820	147,420	1.0	147,420
							1.0	147,420
～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	1,850	149,850	1.0	149,850
							1.0	149,850
～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		297,270		297,270
								297,270

⑨年額支払賃料	297,270 円　×　12ヶ月　＝　 3,567,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,567,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,388,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	297,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,270 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,321 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,535,023 円　　　　（　 22,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公４賃　　　　-3	2,348 ( 2,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公４賃　　　　-4	2,447 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,400 円	28,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	107,017 円	3,567,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,200 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 628,917 円　（　　　　　　 4,006 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,158,830 円（　　　　　 13,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,535,023 円
②総費用	628,917 円
③純収益　①－②	2,906,106 円
④建物等に帰属する純収益	2,158,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	747,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	725,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,761,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）