別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多摩 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多摩 -15 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　本多　久良   TEL.

鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多摩市鶴牧５丁目３３番１０ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 唐木田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 唐木田駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地区計画もあり特段の変動要因も認められないことから、今後も 現況利用のまま維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩市及び隣接市の京王相模原線、小田急多摩線及び京王線沿線の住宅地域である。主たる需要者は都心 へ通勤する周辺居住者で、周辺市からの転入も見られる。当該地域は最寄駅からやや距離があるものの、区画整然とし た居住環境の良好な住宅地域として需給関係及び地価水準は比較的安定しているが、コロナ禍もありやや弱含んでいる 。市場の中心価格帯は、土地が３５００万円～４０００万円程度、中古戸建住宅が４０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄り駅からやや距離のある戸建住宅地であり、個人の自己利用目的での取引が中心となっており、取引 にあたっては居住の快適性、利便性が重視される傾向にある。また、地区計画、周囲の土地利用状況、戸建住宅の賃貸 市場が未成熟であること等を考慮し、収益還元法の適用は断念した。従って市場の実態を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多摩 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [137.3] [104.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不動産取引、地価への影響は 限定的との見方もあるが、社会生活への影響 は長期化しており、今後の動向には引き続き 注視を要す。 特段の変動要因は見られないため、当分の間 は現状の住環境を維持していくものと予測す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％