鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多摩 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公４ -21	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,70)
b	ＯＺ公４ -107	多摩市		建付地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,200)
c	ＨＨ公４ -13	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,200)
d	ＨＨ公４ -106	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画 (40,80)
e	ＨＨ公４ -130	多摩市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	185,043	100 [ 93.8]	197,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 210,455	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	201,551	100 [ 104.6]	192,687		200,000
c	(　 ) 224,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	215,556	100 [ 109.8]	196,317		204,000
d	(　 ) 188,463	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	186,410	100 [ 95.8]	194,582		202,000
e	(　 ) 183,295	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	172,066	100 [ 87.4]	196,872		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

多摩 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,049,322	1,696,780	6,352,542	5,294,040	1,058,502	（　0.9745） 1,031,510	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,424,130 円　　　　（　 89,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m 地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	16.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ約４０㎡程度居宅、各階３戸

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同種同規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	90.0	121.50	1,750	212,625	1.0	212,625
							1.0	212,625
2～ 2	住宅	135.00	95.0	128.25	1,800	230,850	1.0	230,850
							1.0	230,850
3～ 3	住宅	135.00	95.0	128.25	1,820	233,415	1.0	233,415
							1.0	233,415
～

～

計		405.00	93.3	378.00		676,890		676,890
								676,890

⑨年額支払賃料	676,890 円　×　12ヶ月　＝　 8,122,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,122,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 406,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,716,546 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	676,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 676,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 326,346 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,049,322 円　　　　（　 32,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＵ公４賃　　　　-15	1,808 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＭ公４賃　　　　-7	1,928 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,890
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,800 円	84,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	243,680 円	8,122,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 674,400 円	84,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,300 円	84,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,696,780 円　（　　　　　　 6,760 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,300,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,294,040 円（　　　　　 21,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,049,322 円
②総費用	1,696,780 円
③純収益　①－②	6,352,542 円
④建物等に帰属する純収益	5,294,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,058,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,031,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,424,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
多摩 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多摩 -14

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　本多　久良

TEL.

鑑定評価額

49,700,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多摩市唐木田１丁目４６番１４				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m 地区計画等 (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ3	一般住宅、アパートがある区画整理済の住宅地域	南東10m市道	水道、ガス、下水	唐木田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、１０ｍ
市道

交通

施設

唐木田駅南西方

400m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高23m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

唐木田駅から徒歩圏の区画整然とした低層住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面の間は現状を
維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩市及び隣接市を含む京王相模原線、小田急多摩線及び京王線の最寄り駅から徒歩圏の住宅地域である
。主たる需要者は自己利用目的の周辺居住者で、周辺市からの転入も見られる。唐木田駅徒歩圏の街路条件に優れた住
宅地域として需給関係及び地価水準は比較的安定している。取引される規模や立地条件により取引価格には幅があるが
、標準地程度の規模で５０００万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅から徒歩５分程度の低層住宅地であり、取引は個人の自己利用目的が中心となっており、取引にあたっては居
住の快適性、利便性が重視される傾向にある。一方、収益目的の取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないことから、収益価格は低位に試算された。従って市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に
留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多摩 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 94.8]

[104.0]
100

198,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不動産取引、地価への影響は
限定的との見方もあるが、社会生活への影響
は長期化しており、今後の動向には引き続き
注視を要す。

最寄り駅から徒歩圏にある住宅地域であり、
特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多摩 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公４ -21	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,70)
b	ＴＫ公４ -33	多摩市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２中専高度2種最高23m (70,200)
c	ＯＺ公４ -107	多摩市		建付地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,200)
d	ＨＨ公４ -105	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南57m、二方路		１中専高度2種最高23m 地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	185,043	100 [ 91.8]	201,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 172,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	168,680	100 [ 88.4]	190,814		198,000
c	(　 ) 210,455	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	201,551	100 [ 100.6]	200,349		208,000
d	(　 ) 142,371	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	148,788	100 [ 79.4]	187,390		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

多摩 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,021,555	1,702,240	6,319,315	5,319,160	1,000,155	（　0.9745） 974,651	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,188,065 円　　　　（　 84,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多摩 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m 地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	16.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況等から４０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	90.0	121.50	1,754	213,111	1.0	213,111
							1.0	213,111
2～ 2	住宅	135.00	95.0	128.25	1,790	229,568	1.0	229,568
							1.0	229,568
3～ 3	住宅	135.00	95.0	128.25	1,808	231,876	1.0	231,876
							1.0	231,876
～

～

計		405.00	93.3	378.00		674,555		674,555
								674,555

⑨年額支払賃料	674,555 円　×　12ヶ月　＝　 8,094,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,094,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 404,733 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,689,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	674,555 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 674,555 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 325,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,021,555 円　　　　（　 31,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ公４賃　　　　-24	1,944 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,815	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,867 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＨ公４賃　　　　-25	2,137 ( 2,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,919
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多摩 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	508,200 円	84,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	242,840 円	8,094,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 677,600 円	84,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,700 円	84,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,700 円	84,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,702,240 円　（　　　　　　 6,782 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,700,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,319,160 円（　　　　　 21,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,021,555 円
②総費用	1,702,240 円
③純収益　①－②	6,319,315 円
④建物等に帰属する純収益	5,319,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,000,155 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	974,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,188,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,400 円／㎡）