別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多摩 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多摩 -10 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多摩市聖ケ丘３丁目２６番１６ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 急傾斜地の住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 京王永山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 京王永山駅東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜のある住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後とも現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多摩市並びに隣接市の、小田急線・京王線等沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者 は都心へ通勤する一次取得者であるが、周辺市からの転入も見られる。やや利便性が劣り、かつ、傾斜地にある住宅地 域であることから、需要は現状維持と思われる。土地は総額で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は 総額３，０００万円～３，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は利便性の劣る傾斜地にある戸建住宅地域に存し、自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合うだけ の賃料設定は困難と思料されるため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、さらに不動産市場の動向を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多摩 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [144.1] [104.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響はいまだ終息しておらず先行 きは不透明で、働き方の変化など新たな動き もみられることから、今後の動向に注意が必 要である。 最寄駅からやや距離のある熟成した住宅地域 である。地域要因に特段の変動はない。 近隣地域内における市場競争力は標準的と判 断される。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％