別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 武蔵村山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武蔵村山 -10 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武蔵村山市大南５丁目１０番３ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 玉川上水 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 玉川上水駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、武蔵村山市において、西武拝島線または多摩都市モノレールの各駅との接近性に比較的優れた住宅地域 である。主な需要者は武蔵村山市及び隣接市町に在住する一次取得者が中心である。本地域は、武蔵村山市の中では最 寄り駅及び立川方面へのアクセスに優れており、総じて人気が高い地域であり、コロナ禍でも不動産需要が持ち直して いる。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域における地価は、戸建住宅地としての自己使用を前提とした需給バランスにより形成されて おり賃貸経営が成り立たないため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取 引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武蔵村山 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [100.9] [105.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動の制限はあるが、一 部の利便性が劣る地域の需要は弱いものの不 動産市況は回復しつつある。 大南地区は、交通接近性が比較的良好で人気 の高い地域であり、不動産市況は回復しつつ ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％