鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫＡ公４ -23	東久留米市		更地	（　）	長方形	北18.9m都道、南4m、二方路		準住居高度地区2種 (60,150)
b	ＳＡＫ公４ -9	小平市		更地	（　）	ほぼ整形	東16m都道、南3.6m、角地		２住居高度2種最高25m (66,182)
c	ＳＡＫ公４ -11	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東19m都道、東6m、角地		準住居高度2種最高25m (68,165)
d	ＵＣＨ公４ -10	小平市		更地	（　）	不整形	北東19.3m都道、南東9m、角地		準住居高度2種最高25m (70,200)
e	ＴＯＭ公４ -26	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 208,474	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	216,434	100 [ 108.1]	200,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 276,199	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	266,107	100 [ 114.2]	233,018		231,000
c	(　 ) 169,079	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	163,064	100 [ 102.0]	159,867		158,000
d	(　 ) 172,861	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	210,202	100 [ 108.2]	194,272		192,000
e	(　 ) 157,492	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	174,991	100 [ 119.5]	146,436		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

東久留米 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,888,819	2,769,656	9,119,163	5,644,400	3,474,763	（　0.9745） 3,386,157	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	73,612,109 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	66 ％	200 ％	174 ％	661 ㎡	23.5 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド店舗の一括貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,624	1,049,600	5.0	5,248,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,049,600		5,248,000
								0

⑨年額支払賃料	1,049,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,595,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,595,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 755,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,839,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,248,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,888,819 円　　　　（　 17,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＩＳ公４賃貸　　　　-27	2,561 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,496	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,635 円/㎡　月額支払賃料（　 2,624 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＩＳ公４賃貸　　　　-28	2,845 ( 2,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,773
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,400 円	82,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	377,856 円	12,595,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,600 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,769,656 円　（　　　　　　 4,190 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,644,400 円（　　　　　 8,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,888,819 円
②総費用	2,769,656 円
③純収益　①－②	9,119,163 円
④建物等に帰属する純収益	5,644,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,474,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,386,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,612,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東久留米 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 5-4

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　比留間　康昌

TEL.

鑑定評価額

132,000,000 円

１㎡当たりの価格

199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市中央町５丁目４５８番９｢中央町５－１３－２８｣				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (66,174)
	台形 1:1	店舗Ｓ2	店舗、共同住宅等が見られる都道沿いの商業地域	西16m都道	水道、ガス、下水	東久留米 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

東久留米駅南西方

2.2km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北多摩地区の街路条件に優れた商業地域である。需要者の中心は、店舗、営業所等を自ら営む法人及び不
動産開発業者である。商業系は供給が限定的で地縁的選好性が強いので、通常は希少性の観点から相応の需要が確認で
きる。しかし、飲食店舗に対する時短要請は無くなったものの、アフターコロナの姿を描くには時期尚早で、市場では
様子見ムードの感が漂っている。中心価格帯は総額の把握は困難であるが、土地で１㎡当たり２０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は小金井街道沿いの路線商業地域である。各試算価格を求める際に使用した取引事例、賃貸事例は、いずれ
も規範性の高い事例であるので、資料の相対的信頼性の程度は同等であると判断した。路線商業地域の場合は、実際の
売買事例に基づく比準価格のみならず、投資採算性に着目した収益価格も参考になる。よって、比準価格を標準に、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 214,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[107.2]

[ 99.0]
100

199,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東久留米市の総人口はほぼ横這い、生産年齢
人口は微減、老年人口は増加傾向で推移。商
業地の地価はアフターコロナが見通せず、横
這い基調。

小金井街道沿いの路線商業地域に位置してお
り、新型コロナウィルス感染症による商業系
店舗（特に飲食系）の業況低迷により、価格
は横這いで推移。

代替・競争関係にある他の不動産との比較に
おける優劣はなく標準的で、競争力の程度も
変動していない。

行政　　　　　　 -1.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫＡ公４ -37	東久留米市		更地	（　）	台形	西16m都道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	ＭＩＳ公４ -13	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.5m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＴＯＭ公４ -44	東久留米市		建付地	（　）	不整形	北東12m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＴＯＭ公４ -30	東久留米市		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (66,164)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,757	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,552	100 [ 101.0]	197,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 196,406	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	189,607	100 [ 87.5]	216,694		215,000
c	(　 ) 146,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	162,618	100 [ 81.5]	199,531		198,000
d	(　 ) 273,418	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	274,238	100 [ 123.3]	222,415		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

東久留米 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在するので、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,956,781	2,771,816	9,184,965	5,644,400	3,540,565	（　0.9745） 3,450,281	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	75,006,109 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種地区計画等	66 ％	200 ％	174 ％	661 ㎡	23.5 m x 25.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド店舗の一括貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	2,639	1,055,600	5.0	5,278,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		1,055,600		5,278,000
								0

⑨年額支払賃料	1,055,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,667,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,667,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 760,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,907,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,278,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,956,781 円　　　　（　 18,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＯＭ公４賃貸　　　　-13	2,620 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,639 円/㎡）　基準階 F B
b	ＵＣＨ公４賃貸　　　　-24	1,437 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,400 円	82,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	380,016 円	12,667,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,057,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,600 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,771,816 円　（　　　　　　 4,193 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,644,400 円（　　　　　 8,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,956,781 円
②総費用	2,771,816 円
③純収益　①－②	9,184,965 円
④建物等に帰属する純収益	5,644,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,540,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,450,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,006,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）