鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＭ公４ -41	東久留米市		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.5m市道、西6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
b	ＳＡＩ公４ -33	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＭＡＲ公４ -23	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＭＡＲ公４ -24	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
e	ＵＣＨ公４ -4	小平市		更地	（　）	長方形	南6.8m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 394,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	383,348	100 [ 108.5]	353,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 313,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,212	100 [ 88.1]	355,519		377,000
c	(　 ) 329,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,285	100 [ 97.4]	338,075		358,000
d	(　 ) 283,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	283,076	100 [ 89.9]	314,879		334,000
e	(　 ) 282,363	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,928	100 [ 79.1]	357,684		379,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 366,000 円／㎡]

東久留米 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,582,663	12,288,862	51,293,801	38,080,000	13,213,801	（　0.9512） 12,568,968	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	273,238,435 円　　　　（　 279,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	483.90	ＲＣ5	2,415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	980 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、上層階については専有面積４６㎡程度のファミリータイプの住戸を主体とした住宅を想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

建物の構造・規模等により判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	483.90	87.2	422.10	3,500	1,477,350	6.0	8,864,100
							0.0	0
2～ 2	店舗	479.40	96.8	464.20	2,750	1,276,550	4.0	5,106,200
							0.0	0
3～ 3	住宅	483.90	85.7	414.60	2,100	870,660	1.0	870,660
							1.0	870,660
4～ 4	住宅	483.90	85.7	414.60	2,100	870,660	1.0	870,660
							1.0	870,660
5～ 5	住宅	483.90	85.7	414.60	2,200	912,120	1.0	912,120
							1.0	912,120

計		2,415.00	88.2	2,130.10		5,407,340		16,623,740
								2,653,440

⑨年額支払賃料	5,407,340 円　×　12ヶ月　＝　 64,888,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,130.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 924,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,888,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 924,000 円　　×　　％　＝　　 3,244,404 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,567,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,623,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 157,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,653,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 857,061 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,582,663 円　　　　（　 64,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-24	3,352 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,517 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＯＭ公４賃貸　　　　-12	3,996 ( 3,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,633
c	ＴＯＭ公４賃貸　　　　-13	2,620 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 65.0]	3,359

東久留米 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,360,000 円	560,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,974,362 円	65,812,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,242,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,592,000 円	560,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	560,000 円	560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	560,000 円	560,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,288,862 円　（　　　　　　 12,540 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	560,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,415.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,080,000 円（　　　　　 38,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,582,663 円
②総費用	12,288,862 円
③純収益　①－②	51,293,801 円
④建物等に帰属する純収益	38,080,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,213,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,568,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,238,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
東久留米 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 5-3

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　北川　晋大

TEL.

鑑定評価額

340,000,000 円

１㎡当たりの価格

347,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市本町３丁目８番１外｢本町３－８－１１｣				②地積　(㎡)	980 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (100,300)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、中高層マンション等が混在する商業地域	南東16m都道、北東側道	水道、ガス、下水	東久留米 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

東久留米駅南西方

450m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場から続く街路沿いに、店舗、公共機関等が存する商業地域であり、周囲には大規模店舗も存する。価格
形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 361,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東久留米市及び周辺市の鉄道各沿線の駅徒歩圏内の商業地域である。主たる需要者として、自用目的の
企業、店舗事務所、共同住宅等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家もしくはマンション開発業者等が想定され
る。駅徒歩圏内の商業地、マンション適地は供給が少なく、取引件数は少ない。その希少性の高さから需要者等に対し
訴求力が高い。感染症の影響が徐々に緩和されるなか景況感等を反映して、地価水準は概ね横ばい基調となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は、駅徒歩圏内の店舗、公共機関等が存する繁華性が普通程度の商業地域に所在する。希少性の高い商業地の取
引においては、市場の特性から、取引相場の実勢を反映した比準価格と共に収益性も重視され、比準価格と同様に収益
価格も重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を関連づけて、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　清瀬 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 423,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[129.4]

[106.0]
100

347,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、感染症の影響による厳しい状況が徐
々に緩和されるなかで、持ち直しの動きがみ
られる。東久留米市の人口は概ね横ばい傾向
で推移している。

地域要因に特段の変動はない。駅から徒歩圏
の商業地域で、周囲には大規模店舗も存する
。景況感等を反映して、地価は概ね横ばい基
調である。

個別的要因に特段の変動はない。店舗・共同
住宅等用地としては標準的な画地で、市場競
争力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＵＴ公４ -1	小平市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＭＡＲ公４ -23	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＭＡＲ公４ -24	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＴＯＭ公４ -29	東久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 250,862	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,615	100 [ 73.0]	344,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 329,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,285	100 [ 93.2]	353,310		375,000
c	(　 ) 283,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	283,076	100 [ 81.4]	347,759		369,000
d	(　 ) 246,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	246,758	100 [ 78.5]	314,341		333,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 361,000 円／㎡]

東久留米 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,028,962	12,420,653	49,608,309	38,896,000	10,712,309	（　0.9512） 10,189,548	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	221,511,913 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	483.90	ＲＣ5	2,415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	980 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、上層階は専有面積４６㎡程度のファミリータイプ等を想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

５階建店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	483.90	87.2	422.10	3,500	1,477,350	6.0	8,864,100
							1.0	1,477,350
2～ 2	店舗	479.40	96.8	464.20	2,420	1,123,364	5.0	5,616,820
							0.0	0
3～ 3	住宅	483.90	85.7	414.60	2,100	870,660	1.0	870,660
							1.0	870,660
4～ 4	住宅	483.90	85.7	414.60	2,100	870,660	1.0	870,660
							1.0	870,660
5～ 5	住宅	483.90	85.7	414.60	2,150	891,390	1.0	891,390
							1.0	891,390

計		2,415.00	88.2	2,130.10		5,233,424		17,113,630
								4,110,060

⑨年額支払賃料	5,233,424 円　×　12ヶ月　＝　 62,801,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,130.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 924,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,801,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 924,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,186,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,538,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,113,630 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,110,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,327,549 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,028,962 円　　　　（　 63,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＩＴ公４賃貸　　　　-12	2,634 ( 2,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 70.0]	3,272	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,617 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＩＴ公４賃貸　　　　-10	2,645 ( 2,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 75.0]	3,732
c	ＫＩＴ公４賃貸　　　　-11	3,384 ( 3,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,760

東久留米 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,432,000 円	572,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,911,753 円	63,725,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,242,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,690,400 円	572,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	572,000 円	572,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	572,000 円	572,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,420,653 円　（　　　　　　 12,674 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	572,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,415.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,896,000 円（　　　　　 39,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,028,962 円
②総費用	12,420,653 円
③純収益　①－②	49,608,309 円
④建物等に帰属する純収益	38,896,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,712,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,189,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,511,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）