鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＫ公４ -34	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＭＩＳ公４ -34	東久留米市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＴＯＭ公４ -49	東久留米市		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	ＯＫＡ公４ -12	東久留米市		更地	（　）	長方形	西4m市道		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＭＩＳ公４ -42	東久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,541	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	168,639	100 [ 110.8]	152,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 175,300	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	167,453	100 [ 109.2]	153,345		155,000
c	(　 ) 166,046	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	164,895	100 [ 115.0]	143,387		145,000
d	(　 ) 178,205	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	175,759	100 [ 116.2]	151,256		153,000
e	(　 ) 202,237	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	200,635	100 [ 128.4]	156,258		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

東久留米 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,172,148	422,758	1,749,390	1,386,000	363,390	（　0.9721） 353,251	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,679,370 円　　　　（　 76,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	9.7 m x 10.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積５５㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下、メーターボックス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	98.0	55.86	1,620	90,493	1.0	90,493
							1.0	90,493
2～ 2	住宅	57.00	98.0	55.86	1,650	92,169	1.0	92,169
							1.0	92,169
～

～

～

計		114.00	98.0	111.72		182,662		182,662
								182,662

⑨年額支払賃料	182,662 円　×　12ヶ月　＝　 2,191,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,191,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,082,347 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,662 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,662 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 88,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,172,148 円　　　　（　 21,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-16	1,688 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,721 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＡＮ公４賃貸　　　　-28	1,600 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	20,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	65,758 円	2,191,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 422,758 円　（　　　　　　 4,228 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,386,000 円（　　　　　 13,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,172,148 円
②総費用	422,758 円
③純収益　①－②	1,749,390 円
④建物等に帰属する純収益	1,386,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	363,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	353,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,679,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東久留米 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 -19

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　内野　美樹

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市下里６丁目１５１２番９０｢下里６－５－３２｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北西5m市道	水道、ガス、下水	清瀬 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

清瀬駅　南西方

2.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東久留米市及びその周辺市内にあり、マイカーや路線バスが主たる交通手段である住宅地域である。需
要者は都心部や近隣市への通勤者で、地縁的選好性を有する一次取得者層が大半を占める。交通・生活利便性が劣るた
め地価は低位にとどまっている。中心価格帯は土地は１２０㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建では３，０００万
円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅中心の低層住宅地域である。自己所有を目的とした取引が多く居住の快適性が重視される傾向が強
い。共同住宅も見られるがその収益は低く、収益性を中心に土地の価格が形成されているとは言い難い。よって、需要
者の意思を直接反映していると考えられる比準価格を重視し、収益価格を参酌しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東久留米 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 191,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[126.2]

[101.0]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の流行から未だ脱
しきれず景気低迷が続く中、金融緩和や感染
症対策の財政出動で投資市場に大量の資金が
流入している。

市境に近いやや交通利便性の劣る住宅地域で
、地域要因に特段の変化は認められない。

地域のごく標準的な画地で、特に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公４ -1	東村山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、北西4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＭＡＲ公４ -5	東村山市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＳＡＩ公４ -31	清瀬市		建付地	（　）	不整形	西4.6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＴＡＫ公４ -33	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,749	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	150,370	100 [ 105.0]	143,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 155,201	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	154,279	100 [ 104.0]	148,345		150,000
c	(　 ) 138,722	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	154,444	100 [ 96.9]	159,385		161,000
d	(　 ) 176,923	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	175,872	100 [ 111.1]	158,301		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

東久留米 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,082,238	406,407	1,675,831	1,323,630	352,201	（　0.9721） 342,375	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,442,935 円　　　　（　 74,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	9.7 m x 10.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建のファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約５６㎡）

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	98.0	55.86	1,570	87,700	1.0	87,700
							1.0	87,700
2～ 2	住宅	57.00	98.0	55.86	1,598	89,264	1.0	89,264
							1.0	89,264
～

～

～

計		114.00	98.0	111.72		176,964		176,964
								176,964

⑨年額支払賃料	176,964 円　×　12ヶ月　＝　 2,123,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,123,568 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 127,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,996,154 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	176,964 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,663 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 176,964 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 84,421 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,082,238 円　　　　（　 20,822 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＣＨ公４賃貸　　　　-15	1,388 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,667 円/㎡　月額支払賃料（　 1,598 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＵＣＨ公４賃貸　　　　-16	1,688 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	1,691
c	ＨＡＮ公４賃貸　　　　-27	2,071 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [101.5]	100 [110.0]	1,875

東久留米 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,600 円	19,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	63,707 円	2,123,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,600 円	19,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,100 円	19,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 406,407 円　（　　　　　　 4,064 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,100,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,323,630 円（　　　　　 13,236 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,082,238 円
②総費用	406,407 円
③純収益　①－②	1,675,831 円
④建物等に帰属する純収益	1,323,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	352,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	342,375 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,442,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,400 円／㎡）