鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＩＳ公４ -11	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m私道、北西4m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＴＯＭ公４ -40	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＭＩＳ公４ -27	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＯＫＡ公４ -30	東久留米市		更地	（　）	長方形	東5m市道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＭＩＳ公４ -3	東久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.4m市道、南4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,485	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	367,007	100 [ 114.5]	320,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	333,000
b	(　 ) 333,239	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	330,929	100 [ 109.6]	301,943		314,000
c	(　 ) 238,055	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	236,639	100 [ 81.5]	290,355		302,000
d	(　 ) 259,333	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	247,983	100 [ 80.7]	307,290		320,000
e	(　 ) 245,652	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	228,397	100 [ 77.4]	295,087		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

東久留米 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在するので、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,264,308	441,348	1,822,960	1,240,470	582,490	（　0.9721） 566,239	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,309,543 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	47.00	ＬＳ2	94.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	122 ㎡	6.6 m x 18.4 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４６㎡

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため（ＭＢ等を考慮）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	47.00	98.0	46.06	2,046	94,239	1.0	94,239
							1.0	94,239
2～ 2	住宅	47.00	98.0	46.06	2,088	96,173	1.0	96,173
							1.0	96,173
～

～

～

計		94.00	98.0	92.12		190,412		190,412
								190,412

⑨年額支払賃料	190,412 円　×　12ヶ月　＝　 2,284,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,284,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,247 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,170,697 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	190,412 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,809 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,412 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,802 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,264,308 円　　　　（　 18,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＩＲ公４賃貸　　　　-29	1,510 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 70.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,178 円/㎡　月額支払賃料（　 2,088 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＩＲ公４賃貸　　　　-30	1,744 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,400 円	17,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	68,548 円	2,284,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,700 円	17,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,348 円　（　　　　　　 3,618 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,240,470 円（　　　　　 10,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,264,308 円
②総費用	441,348 円
③純収益　①－②	1,822,960 円
④建物等に帰属する純収益	1,240,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	582,490 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	566,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,309,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
東久留米 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 -7

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　飛田　崇

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市浅間町３丁目３番１１｢浅間町３－２６－１１｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:3	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域	南東5.3m市道	水道、ガス、下水	ひばりヶ丘 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．３ｍ市道

交通

施設

ひばりヶ丘駅北西方

450m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域を変動させる特段の要因は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東久留米市及び隣接市の駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に存し地縁的選好性を有す
る一次取得者が中心となるが、買替層による需要も存する。対象標準地の位置する地域は、駅から近く利便性が高いた
め、総額は高くなるが安定した需要が認められる。周辺地域における新築戸建住宅は総額４，５００～５，０００万円
が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、自用での居住目的の取引が中心であり、居住の快適性や利便性が重視され
ることから、需要者の購入動機を反映した比準価格の説得力は高い。一方、収益物件の取得を目的とした需要者による
取引は限定的であることから、収益価格の説得力は相対的に低い。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東久留米 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 266,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 90.0]

[104.0]
100

312,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により不動
産市況は一時的に弱含みに転じたが、住宅を
中心に需要は堅調であり、回復傾向にある。

ひばりヶ丘駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域
である。地域要因に特段の変動はなく、概ね
安定的に推移している。

方位の優位性以外は近隣地域内でほぼ標準的
な画地であり、市場競争力は普通である。個
別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫＡ公４ -32	東久留米市		建付地	（　）	長方形	北西3.3m市道、南東4m、北東4m、三方路		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＴＯＭ公４ -40	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＯＫＡ公４ -26	東久留米市		建付地	（　）	正方形	北4m私道、西4.5m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＯＫＡ公４ -30	東久留米市		更地	（　）	長方形	東5m市道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,383	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	289,308	100 [ 96.9]	298,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 333,239	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	330,929	100 [ 109.6]	301,943		314,000
c	(　 ) 264,943	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	269,229	100 [ 89.4]	301,151		313,000
d	(　 ) 259,333	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	247,983	100 [ 81.6]	303,901		316,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

東久留米 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,200,373	417,521	1,782,852	1,143,450	639,402	（　0.9721） 621,563	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,512,239 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	47.00	ＬＳ2	94.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	122 ㎡	6.6 m x 18.4 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模ファミリータイプ（平均専有面積約４６㎡）を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下、ＰＳ・ＭＢ等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	47.00	98.0	46.06	2,010	92,581	1.0	92,581
							1.0	92,581
2～ 2	住宅	47.00	98.0	46.06	2,050	94,423	1.0	94,423
							1.0	94,423
～

～

～

計		94.00	98.0	92.12		187,004		187,004
								187,004

⑨年額支払賃料	187,004 円　×　12ヶ月　＝　 2,244,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,244,048 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,109,405 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	187,004 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,004 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 89,210 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,200,373 円　　　　（　 18,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＯＢ公４賃貸　　　　-22	2,229 ( 2,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	2,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,138 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＯＢ公４賃貸　　　　-23	2,084 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	2,085
c	ＴＯＢ公４賃貸　　　　-24	2,052 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,995

東久留米 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	16,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	67,321 円	2,244,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,300 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 417,521 円　（　　　　　　 3,422 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 94.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,143,450 円（　　　　　 9,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,200,373 円
②総費用	417,521 円
③純収益　①－②	1,782,852 円
④建物等に帰属する純収益	1,143,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	639,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	621,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,512,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）