鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東久留米 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＭ公４ -39	東久留米市		建付地	（　）	袋地等	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	ＴＯＭ公４ -8	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＴＯＭ公４ -5	東久留米市		建付地	（　）	長方形	南東5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＯＫＡ公４ -24	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,180)
e	ＭＩＳ公４ -42	東久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,997	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	181,040	100 [ 96.0]	188,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 190,397	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	185,406	100 [ 105.6]	175,574		184,000
c	(　 ) 210,740	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	203,648	100 [ 99.8]	204,056		214,000
d	(　 ) 195,911	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,891	100 [ 109.6]	179,645		189,000
e	(　 ) 202,237	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	200,635	100 [ 110.4]	181,735		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

東久留米 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,328,085	932,015	3,396,070	2,939,970	456,100	（　0.9745） 444,469	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,662,370 円　　　　（　 66,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	15.4 m x 10.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	98.0	78.40	1,745	136,808	1.0	136,808
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	98.0	78.40	1,780	139,552	1.0	139,552
							0.0	0
3～ 3	住宅	60.00	98.0	58.80	1,820	107,016	1.0	107,016
							0.0	0
～

～

計		220.00	98.0	215.60		383,376		383,376
								0

⑨年額支払賃料	383,376 円　×　12ヶ月　＝　 4,600,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,600,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,031 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,324,481 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,376 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,328,085 円　　　　（　 29,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-16	1,688 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	1,891	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,832 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-17	1,504 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,769
c	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-18	1,535 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [102.0]	1,835

東久留米 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,800 円	45,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,015 円	4,600,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,400 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 932,015 円　（　　　　　　 6,384 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,939,970 円（　　　　　 20,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,328,085 円
②総費用	932,015 円
③純収益　①－②	3,396,070 円
④建物等に帰属する純収益	2,939,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	456,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	444,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,662,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東久留米 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東久留米 -3

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　内野　美樹

TEL.

鑑定評価額

27,400,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東久留米市八幡町２丁目１６３番１７｢八幡町２－１１－５９｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	東久留米 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

東久留米駅南西方

2.2km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した住宅地域であり、地域の発展または衰退を促す要因も見当たらないため、当面は現状のまま推移するも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東久留米市及び隣接市内にある、西武新宿線・池袋線沿線の各鉄道駅から距離があって交通利便性の劣る
住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住し、都心部や近隣市等に通勤する一次取得者である。小規模な建
売分譲が散見され、駅から遠いものの値ごろ感から一定の需要が認められる。１００㎡強の土地で２０万円／㎡弱、新
築戸建は３５００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅から遠く交通利便性の劣る住宅地域である。アパート等も散見されるが、収益性は低く、収益性を中
心に土地価格が定まるとは言い難い。自らの居住目的での取引が大部分を占める。よって本件では、需要者の意思が直
接反映されていると考えられる比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東久留米 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 191,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[105.4]

[105.0]
100

187,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の流行から未だ脱
しきれず景気低迷が続く中、金融緩和や感染
症対策の財政出動で投資市場に大量の資金が
流入している。

最寄駅からバス便が利用される住宅地域であ
るが、地域要因の変動は特に見当たらない。

地域の標準的な画地であり、特に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -1.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東久留米 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＩＳ公４ -13	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.5m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	ＯＫＡ公４ -24	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m市道		２中専高度地区2種 (70,180)
c	ＴＯＢ公４ -27	東久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＯＭ公４ -39	東久留米市		建付地	（　）	袋地等	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,406	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	189,607	100 [ 105.5]	179,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 195,911	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,891	100 [ 106.3]	185,222		194,000
c	(　 ) 155,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	170,552	100 [ 98.8]	172,623		181,000
d	(　 ) 158,997	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	181,040	100 [ 96.1]	188,387		198,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

東久留米 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,305,822	931,305	3,374,517	2,939,970	434,547	（　0.9745） 423,466	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,205,783 円　　　　（　 63,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東久留米 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	15.4 m x 10.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建のファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約４０㎡程度）

⑦有効率　 97.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	97.0	77.60	1,760	136,576	1.0	136,576
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	97.0	77.60	1,790	138,904	1.0	138,904
							0.0	0
3～ 3	住宅	60.00	97.0	58.20	1,820	105,924	1.0	105,924
							0.0	0
～

～

計		220.00	97.0	213.40		381,404		381,404
								0

⑨年額支払賃料	381,404 円　×　12ヶ月　＝　 4,576,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,576,848 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,302,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	381,404 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,305,822 円　　　　（　 29,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＣＨ公４賃貸　　　　-21	1,836 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.5]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	1,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,791 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＵＣＨ公４賃貸　　　　-22	1,535 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,666
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東久留米 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,800 円	45,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	137,305 円	4,576,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,400 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 931,305 円　（　　　　　　 6,379 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,939,970 円（　　　　　 20,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,305,822 円
②総費用	931,305 円
③純収益　①－②	3,374,517 円
④建物等に帰属する純収益	2,939,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	423,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,205,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,100 円／㎡）