鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

清瀬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＩＴ公４ -33	清瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	北7.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＴＯＭ公４ -41	東久留米市		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.5m市道、西6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
c	ＳＡＩ公４ -33	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＯＫＡ公４ -35	東久留米市		貸家建付地	（　）	台形	南7m市道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
e	ＵＣＨ公４ -33	小平市		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		商業高度地区3種 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 567,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	579,514	100 [ 125.4]	462,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	462,000
b	(　 ) 394,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	383,348	100 [ 88.2]	434,635		435,000
c	(　 ) 313,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,212	100 [ 73.7]	424,982		425,000
d	(　 ) 685,472	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	688,899	100 [ 130.9]	526,279		526,000
e	(　 ) 358,769	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	352,086	100 [ 61.3]	574,365		574,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 462,000 円／㎡]

清瀬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,614,014	9,281,473	34,332,541	27,540,000	6,792,541	（　0.9512） 6,461,065	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	140,457,935 円　　　　（　 361,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	ＲＣ6F1B	1,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	389 ㎡	17.3 m x 21.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～３階は店舗、４階以上は事務所と想定した。

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

建物の用途・構造・規模等により判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	210.00	92.4	194.00	2,860	554,840	6.0	3,329,040
							0.0	0
1～ 1	店舗	195.00	89.7	175.00	4,400	770,000	8.0	6,160,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	197.00	97.5	192.00	3,080	591,360	6.0	3,548,160
							0.0	0
3～ 3	店舗	197.00	97.5	192.00	2,460	472,320	6.0	2,833,920
							0.0	0
4～ 6	事務所	197.00	97.5	192.00	2,460	472,320	6.0	2,833,920
							0.0	0

計		1,390.00	95.6	1,329.00		3,805,480		24,372,880
								0

⑨年額支払賃料	3,805,480 円　×　12ヶ月　＝　 45,665,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,329.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,665,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,283,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,382,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,372,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,614,014 円　　　　（　 112,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-22	4,303 ( 3,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,599 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-23	4,092 ( 3,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,547
c	ＭＡＲ公４賃貸　　　　-24	3,352 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,469

清瀬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,430,000 円	405,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,369,973 円	45,665,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,330,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,341,200 円	405,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,281,473 円　（　　　　　　 23,860 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	405,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,540,000 円（　　　　　 70,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,614,014 円
②総費用	9,281,473 円
③純収益　①－②	34,332,541 円
④建物等に帰属する純収益	27,540,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,792,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,461,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,457,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 361,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
清瀬 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

清瀬 5-1

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　斉藤　直行

TEL.

鑑定評価額

165,000,000 円

１㎡当たりの価格

423,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	清瀬市松山１丁目９９７番４｢松山１－１１－１２｣				②地積　(㎡)	389 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,360)
	台形 1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ5F1B	小売店舗、飲食店舗の多い駅前商業地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	清瀬 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

清瀬駅南西方

80m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域の価格形成に影響を及ぼす特段の変動がみられないため、都市計画道路事業の施行が行われない当面の間は
、現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武線沿線で、東村山市、清瀬市、東久留米市、西東京市、小平市等の圏域に存する駅前商業地域であ
る。需要者は、主に地元企業や開発業者、不動産投資家である。上記圏内でも繁華性が高い立地であり、稀少性を有す
ることから収益面でのポテンシャルは高いものの、周辺の地価は概ね横ばいと認められる。中心となる地価水準は、取
引自体が稀であり、かつ、規模や形状によりまちまちではあるが、㎡当り３０万円～５０万円程度と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地ではあるものの、中層の店舗・事務所が最有効使用となる地域であり、商業集積度、高度利用、面的範囲は
十分なものとはいえず、結果として、収益価格はやや低位に試算されている。しかしながら、収益性が経済価値の本質
を決定付ける商業地にあっては十分に考慮すべき試算価格である。こうした市場の特性を踏まえ、本件においては、実
証的で説得力を有する比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　清瀬 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    423,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は、住宅地域においては弱含みの
状況から反転しつつあるが、商業系用途につ
いては未だ本格的回復基調にあるとは認め難
い。

駅近の商業地域であり、テナント入替りの外
は地域要因に変化は認められない。一般的要
因の影響を受け、地価は概ね横ばい傾向にあ
る。

近隣地域内における標準的な画地であり個別
的要因に変動はない。市場競争力は立地の点
でやや優る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

清瀬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＩ公４ -33	清瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＭＡＲ公４ -23	東村山市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＫＩＴ公４ -20	清瀬市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、北東3.1m、二方路		近商 (87,228)
d	ＴＯＭ公４ -41	東久留米市		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.5m市道、西6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,212	100 [ 68.2]	459,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	459,000
b	(　 ) 329,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,285	100 [ 78.7]	418,405		418,000
c	(　 ) 319,021	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	317,122	100 [ 59.3]	534,776		535,000
d	(　 ) 394,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	383,348	100 [ 82.3]	465,793		466,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

清瀬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,461,409	9,774,146	34,687,263	27,540,000	7,147,263	（　0.9512） 6,798,477	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	147,792,978 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清瀬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	ＲＣ6F1B	1,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	389 ㎡	17.3 m x 21.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１階～３階は店舗（スケルトン）、４階～６階は事務所（フロア貸し）のＲＣ造地下１階付６階建を想定。

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

建物の用途・構造・規模等により判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	210.00	92.4	194.00	2,930	568,420	6.0	3,410,520
							0.0	0
1～ 1	店舗	195.00	89.7	175.00	4,500	787,500	6.0	4,725,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	197.00	97.5	192.00	3,150	604,800	6.0	3,628,800
							0.0	0
3～ 3	店舗	197.00	97.5	192.00	2,500	480,000	6.0	2,880,000
							0.0	0
4～ 6	事務所	197.00	97.5	192.00	2,500	480,000	6.0	2,880,000
							0.0	0

計		1,390.00	95.6	1,329.00		3,880,720		23,284,320
								0

⑨年額支払賃料	3,880,720 円　×　12ヶ月　＝　 46,568,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,329.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,568,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,328,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,240,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,284,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 221,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,461,409 円　　　　（　 114,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公４賃貸　　　　-6	4,338 ( 4,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,523 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＡＩ公４賃貸　　　　-7	4,319 ( 4,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清瀬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,430,000 円	405,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,862,746 円	46,568,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,330,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,341,200 円	405,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,774,146 円　（　　　　　　 25,126 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	405,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,540,000 円（　　　　　 70,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,461,409 円
②総費用	9,774,146 円
③純収益　①－②	34,687,263 円
④建物等に帰属する純収益	27,540,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,147,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,798,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,792,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）