鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大和 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＯＢ公４ -10	東大和市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		近商高度2種最高17m (90,200)
b	ＡＫＩ公４ -21	東大和市		更地	（　）	台形	南11m市道、中間画地		２住居高度2種最高25m (70,200)
c	ＫＵＲ公４ -72	東大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m都道、東6m、角地		準住居高度2種最高25m (80,200)
d	ＭＡＲ公４ -28	東村山市		更地	（　）	ほぼ台形	南東7.8m都道、北西4m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
e	ＭＡＲ公４ -40	東村山市		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	206,498	100 [ 143.2]	144,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 166,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,372	100 [ 136.3]	122,063		125,000
c	(　 ) 175,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	166,843	100 [ 119.5]	139,618		142,000
d	(　 ) 145,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	151,298	100 [ 108.9]	138,933		142,000
e	(　 ) 201,253	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	197,701	100 [ 133.4]	148,202		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

東大和 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,828,175	1,613,708	6,214,467	5,493,700	720,767	（　0.9745） 702,387	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,269,283 円　　　　（　 79,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ3	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高17m	100 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：都道　 8.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階ファミリータイプ、平均専有面積５５㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	2,200	297,000	6.0	1,782,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	115.00	95.0	109.25	1,800	196,650	2.0	393,300
							1.0	196,650
3～ 3	居宅	115.00	95.0	109.25	1,800	196,650	2.0	393,300
							1.0	196,650
～

～

計		380.00	93.0	353.50		690,300		2,568,600
								393,300

⑨年額支払賃料	690,300 円　×　12ヶ月　＝　 8,283,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 353.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,283,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 662,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,620,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,568,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 393,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 183,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,828,175 円　　　　（　 40,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公４賃貸　　　　-18	1,795 ( 1,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,879 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＩ公４賃貸　　　　-34	1,727 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,818
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大和 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	481,200 円	80,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	248,508 円	8,283,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 665,600 円	80,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,613,708 円　（　　　　　　 8,361 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,200,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,493,700 円（　　　　　 28,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,828,175 円
②総費用	1,613,708 円
③純収益　①－②	6,214,467 円
④建物等に帰属する純収益	5,493,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	720,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	702,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,269,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東大和 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大和 5-3

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　修

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大和市芋窪２丁目２０５３番２外				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高17m (100,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗兼住宅と一般住宅が並ぶ近隣商業地域	南8.9m都道、東側道	水道、下水	上北台 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．９ｍ都道

交通

施設

上北台駅北西方

1.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

青梅街道沿いの近隣商業地域であるが、商業繁華性等に影響を与える特段の変動要因は見当たらない。当面は現
状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東大和市及びその隣接市内に存する生活幹線道路沿いの住商混在地域及び近隣商業地域である。主たる需
要者は地縁性のある個人事業主、個人住宅の購入者、不動産業者等である。近隣地域は青梅街道沿いの路線商業地域で
あるが、商況は低迷し空店舗も多く見られ、商業用途の需要は弱く住宅用途への転換需要が見込まれる。需要の中心と
なる価格帯は土地が坪当り４０万円～５０万円程度であるが、取引件数は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、事業用賃貸市場は未成熟で、投資採算性に見合う賃料水準が形成されてお
らず、収益価格は低位に求められた。一方、現実の市場で成立した取引事例を基礎とする比準価格は、市場の実態を反
映し規範性が高い。当該地域では、収益性に着目した投資物件の取引は少なく、自用又は自用兼用目的の取引が殆どで
ある実態を考慮して、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、一
時的な需要の減退が見られたが、各種政策の
効果等もあって、需要は堅調な動きを取り戻
しつつある。

最寄駅からやや距離のある都道沿いの住商混
在地域で、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。角地の優位
性はあるが、地域における標準的な画地で、
競争力の程度は普通である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大和 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＫＩ公４ -21	東大和市		更地	（　）	台形	南11m市道、中間画地		２住居高度2種最高25m (70,200)
b	ＴＯＢ公４ -10	東大和市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		近商高度2種最高17m (90,200)
c	ＫＵＲ公４ -62	東大和市		貸家建付地	（　）	台形	東11m都道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
d	ＫＵＲ公４ -71	東大和市		建付地	（　）	台形	北8.1m都道、中間画地		２中専高度1種最高17m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,372	100 [ 137.3]	121,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 185,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	206,498	100 [ 144.3]	143,103		146,000
c	(　 ) 193,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	199,769	100 [ 134.9]	148,087		151,000
d	(　 ) 164,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,019	100 [ 99.9]	164,183		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +36.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

東大和 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,847,336	1,614,288	6,233,048	5,493,700	739,348	（　0.9745） 720,495	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,662,935 円　　　　（　 81,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大和 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ3	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高17m	100 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：都道　 8.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１階店舗フロア貸し、住宅ファミリータイプ、平均約５５㎡程度）

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

周囲の状況から標準的と思われる割合で決定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	2,214	298,890	6.0	1,793,340
							0.0	0
2～ 2	居宅	115.00	95.0	109.25	1,800	196,650	1.0	196,650
							1.0	196,650
3～ 3	居宅	115.00	95.0	109.25	1,800	196,650	2.0	393,300
							1.0	196,650
～

～

計		380.00	93.0	353.50		692,190		2,383,290
								393,300

⑨年額支払賃料	692,190 円　×　12ヶ月　＝　 8,306,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 353.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,306,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,641,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,383,290 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 393,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 183,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,847,336 円　　　　（　 40,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-37	1,290 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＡＫ公４賃貸　　　　-39	1,525 ( 1,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,993
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大和 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	481,200 円	80,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	249,188 円	8,306,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 665,600 円	80,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.60 /1000
④損害保険料	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,614,288 円　（　　　　　　 8,364 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,200,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,493,700 円（　　　　　 28,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,847,336 円
②総費用	1,614,288 円
③純収益　①－②	6,233,048 円
④建物等に帰属する純収益	5,493,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	739,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	720,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,662,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,200 円／㎡）