別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東大和 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大和 -10 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　三角　誠   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大和市仲原３丁目４番１７ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東大和市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東大和市駅　北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大和市を中心に隣接する東村山市、小平市内の西武線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は都 心部や多摩中心部への通勤者世帯の一次取得者層が大半を占める。近年、既存の戸建住宅敷地を分割した建売等が流通 の中心であり、一般的要因の影響を受けて地価は横這い～緩やかな上昇傾向にある。中心価格帯は土地は１２０㎡程度 で２，０００万円前後、新築戸建では３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性や通勤の利便性等を重視する自己使用目的の取引が大 半である。アパート等の収益不動産も若干みられるものの、賃貸需要は少なく収益性は低いため、収益還元法は非適用 とした。よって、市場の実態を反映した説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討、不動産市場の需給動 向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大和 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    209,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [123.5] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横這い～微増で推移し、新型コロナウ イルス感染症による先行きの不透明感は残る ものの住宅需要は概ね堅調である。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要 因に特段の変化は認められない。一般的要因 の影響を受け地価は横這い～緩やかな上昇傾 向で推移。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％